Célkeresztben az ingatlanértékelők is?
A média tele van a „devizaadósok
megmentése” híreivel. Már majdnem mindenki nyilatkozott is a devizaadósokról –
úgymint a János és a város – és a „bajba jutott devizaadósok megmentése”
rögzült gumicsontként a médiában. Bajba jutott? Hát? A deviza-elszámolású
kölcsönszerződések egy különleges tulajdonságára derült fény, miszerint
lehetőséget ad a kölcsön nyújtónak egyre növekvő havi tartozások könyvelésével
eljutni abba a helyzetbe, mikor már a nyilvántartott tartozás jóval meghaladja
a fedezet értékét. Mindennek pedig elképesztő – társadalmi robbanással járó -
jogi és társadalmi következményei mutatkoznak.
Elképesztő élethelyzetek tömeges megjelenése
No ez a „könyveléstechnika”,
elszámolás tömegesen árverésekhez és a végrehajtásokhoz vezet, a fedezetek
(autó, lakóingatlan, ingatlan) piacán, úgymint autópiac, ingatlanpiac. Ezeken a
deprimált piacokon ma vagyoni (fedezeti)
értéken eladni valamit szinte lehetetlen, éppen a hitelválság miatt. Mindez
azzal jár, hogy amikor az adóstól (esetünkben devizaadóstól) elveszik a
fedezetet és árveréssel értékesítik, a vagyoni (fedezeti) érték 25 -30 %-a ami befolyhat.
Így állhatnak elő olyan elképesztő élethelyzetek, hogy egy 10 milliós
kölcsönnél például 3 millió forintért elkótyavetyélődik az ingatlan (volt tulaj
az utcán) ám ez nem elég a banknak, mert még ezen felül is terhelheti az adóst egy igen jelentős „könyvelt”
tartozás, ami még a fedezeti értéket is meghaladja. Például 13 millió forint,
amit aztán a kilakoltatott és mondjuk munkanélkülivé vált adós két életen
keresztül sem lenne képes kifizetni. Egyre
többen pedzegetik is kis hazánkban a magáncsőd intézményét és az úgynevezett
„elsétálás” jogát.
Emberek halnak meg és családok mennek tönkre
A végrehajtóktól származó
információk szerint ugyanis a végrehajtásra kerülő ügyekben a
kölcsönadósok 10 %-a öngyilkos lesz, 80
%-ban elválnak, azaz szétesnek a családok majd a túlélők a fekete munkába és
külföldre menekülnek. Maga a jelenség közvetlenül mintegy 150 ezer családot
veszélyeztet, közvetve pedig 350 ezret, azaz közel egy millió magyar
állampolgárt. Közben megy a felelős keresés és az egymásra mutogatás. A banki
szereplők – akár egy tibeti imamalom – egyre azt hajtogatják, hogy ők
jogszerűen, törvényesen járnak el. Látszólag valóban, mert a gyakorlatuk
jogalapja mindig egy-egy szerződés, melyben a felek kötelezettségeket vállaltak
és a szerződés szerint amennyiben valaki nem teljesíti szerződésben vállalt
kötelezettségét, úgy annak jogkövetkezményei vannak. Ezek a következmények
pedig végrehajtásokban testesülnek meg. Amelyeket – amint azt tapasztalhatjuk –
elnyomorodás, kilátástalan helyzetbe kerülés és bizony nem ritkán halál követ.
Egyre ingerültebb a társadalom. Végletekig vulgarizálva ez úgy is megjelenik a
köztudatban, hogy az idegen bankok, ölik pusztítják a magyarokat. Senkinek nem
kell honunkban magyarázni, hogy ez minek a melegágya. Aki keres az talál, már
most a társadalom egy nem jelentéktelen körében megjelent a bűnbak keresés,
amit csak gerjeszt a felelős tényezők egymásra mutogatása. Ékes példája ez a
deviza-eladósodás problémacsomag a „szarnak
bajnak nincs gazdája” népi megfigyelésre.
A célkeresztben
A célkeresztben ma a devizaadósok
állnak. Az ő kitettségük a legnagyobb. Ugyanis ha bármilyen ok miatt 90 napot
meghaladó törlesztési késedelembe esnek, úgy a rafináltan megkötött szerződések
alapján már indulhat is a végrehatás úgy, hogy a fedezet nem takarja a könyvelt
tartozást, miáltal megy a lecsóba az autó, a lakás és ezt követően is mint
szamáron a fül hatalmas követelése marad a banknak és a végrehajtóknak. A
végrehajtáson túlesett nincstelen még adósrabszolgává is válik. Amíg ez csak
szórványosan fordult elő, akkor is volt zúgolódás, ám ahogy most tömegesen
zajlik minden - és látható az is milyen tömegeket érinthet - egyre növekszik a
népharag is.
Célkeresztben az ingatlanértékelők is?
Egy tagnapi nyilatkozat alapján
súlyos árnyék vetődik az ingatlanértékelőkre is. A nyilatkozatot egy gazdasági
szakember,
a Corvinus Egyetem Pénzügyi
Tanszékének a vezetője tette. A nyilatkozat, illetve állásfoglalás lényege
az a jogértelmezés, miszerint az adóst a fedezet értékén túli kötelezettség nem
terhelheti, hiszen annak felértékelését a bank végeztette a forgalmi
értékelőkkel, így ha ebből eredően kár keletkezett – hiteltartozás – az
semmiképpen nem terhelhető a devizaadósra. Igen ám, de a banki könyvelésekben
szereplő tartozás lényegesen meghaladja már az eredetileg megállapított
fedezeti értékeket, a jelenlegi piaci értékekről már nem is szólva. Csak egy
durva példával, a fedezet (ingatlan) értékét anno 2004 évet követően mondjuk 10
millió forintban állapították meg az ingatlanértékelők. Az ingatlant jelenleg -
jó ha - 3 millióért veszi be a piac, míg tartozásként a bank nyilvántart 13
millió forintot. Ilyenkor a fedezet árverésen elmegy, ugye 3 millióért és ott
marad 10 millió „tartozása” a devizaadósnak. No erre nézve nyilatkozott úgy a
szakember, hogy ez semmi esetre sem illetheti a devizaadóst. Ezt a balhét
másnak kell elvinni. Hát ugye ki másnak is a két szerződő fél közül, ha nem a
banknak. No itt indul aztán a dominó. A bank ugyanis a fedezet értékét úgy
határozta meg, hogy úgymond független ingatlanforgalmi szakértőkkel
(társaságok, magánvállalkozók) forgalmi értékelési szakvéleményt készíttetett.
Ebben a forgalmi értékelési szakvéleményekben leírt, forintban összegszerűen
kifejezett úgynevezett forgalmi értéket vette alapul a fedezeti érték
megállapításánál. Ha tehát a fedezeti érték „nem működik” mert a piac nem azt
mutatja, úgy a forgalmi értékelő végezte „rosszul” a dolgát és ezzel kárt
okozott. Ergo kártérítési kötelezettséggel tartozik, magyarul a bedőlt hitelnél
megjelenő gazdátlan 10 milliós sár övé. A bank az ingatlanértékelőkkel kötött
„oroszlánszerződések”
alapján
„jogszerűen” jár el akkor,
mikor az így keletkező kárát az ingatlanértékelőre terheli.
Kit talál a kő?
Az hogy ez a felvetés mennyire
nem légből kapott, mi sem mutatja ékesebben mint az, hogy ezzel a helyzettel a
Magyar
Ingatlanszövetség már 2009. évben foglalkozott. (
Dr.
Buza Ottó az értékbecslői felelősségről.) Melynek a lényege az, hogy ha
netán ilyen előfordulna, akkor a MAISZ tag ingatlanértékelő társaság
(magánvállalkozó) mögött ott áll a szakmai fedezetbiztosítás. Mit is jelentene
ez? Hát azt, hogy a példánkban gazdátlanul kóválygó 10 millió forint (könyvelt)
követelés, a biztosító társaságra hullana. No ehhez viszont vajon a biztosító (
Groupama Garancia
Biztosító ZRT ) mit szól? Legkevesebb
ugye, hogy vitatja, mert ha ez a fa rádőlne, hát kétséges hogy képes lenne a
„károk” megtérítésére.
Szép kis történet ugye?
Ezt a képet még az is bonyolítja,
hogy a jelzálog-hitelrendszer bevezetésével felfutó kölcsönkihelyezések és az
ezzel járó tömeges ingatlanértékelési igény is meghozta a maga dolgait. A
bankok ugyanis köztudottan a 2004 évet megelőző időszakban alulértékeltették a
„független” értékelőkkel az ingatlanokat. Ha nem azt az értéket hozták ki a
„listán lévő” értékelő társaságok (magánvállalkozások) amit a banki
fedezetértékelés elvárt, úgy máris kikerültek az ügyfelek által „választhatók”
listájáról. Nesze neked függetlenség, ugye? Ezt a listázási gyakorlatot már 2002 évtől
keményen támadták egyes szakmai érdekvédelmi szervezetek, ám ezek a tiszta
versenyt követelő próbálkozások sorra hullottak vissza a bankok betonfaláról és
vesztek el a banktitkok félhomályában. Így történhettek meg aztán azok a
szórványos esetek, amikor 100 milliós értékű ingatlanok mentek el 30
milliókért. Ilyen esetekkel a média is és az állampolgári jogokat védő ombudsman
is foglalkozott, ám ugyanúgy nem mentek semmire a banki gyakorlattal szemben,
ahogy most is látszik a devizaadósok esetében. A bankok beásták magukat a jog
bástyái mögé és nem volt se ember se isten, aki kibombázhatta volna őket
pozícióikból.
A lényeg az, hogy nem elég hogy
ráverik a devizaadósra a könyvelt adósságot, hanem még magát az ingatlant is
alacsonyabb áron viszik be árverezésre, mint az indokolt lenne. Nem mindegy
ugye, hogy minek a 35 %-a az az ár, amiért elvihetik az ingatlant. (10
milliónak, avagy 8 milliónak a 35 %-a.)
Bizony-bizony. A „prudens” és
óvatos értékeltetés hozadékaként nem ritkán a 10 milliós piaci értékű ingatlant
8 millió forintra alul értékeltettek. Persze ennek ellenkezője is megjelent a
banki gyakorlatban, a mintegy harminc ezres nagyságrendű Fészekrakó program (2004-2006) idején. Ekkor ugyanis, miután az
állam vállalta a kezességet ezen hitelek bedőlése esetén, a bankok felül
értékeltették az itt megjelenő fedezetet képező ingatlanokat, hogy minél
nagyobb összegű hitelt nyomhassanak ki. Nem mellesleg jelezhetjük, hogy e
hitelkihelyezés során a Központi régióra (Budapest és Pest megye, ahol van és
volt ingatlanforgalom) e hitelekből mindösszesen 3 % , azaz írd és mondd három
százalék jutott. Eleve tudható volt, hogy ha a fészekrakó hitel bedől, az
ingatlan nem is jelent tényleges fedezetet. A Fészekrakó program során előállt
ingatlanfedezet tehát - úgy ahogy van - egy ma is ketyegő bomba, mely az állami
büdzsét veszélyezteti. Abban ugyanis vita nem is lehet, hogy ha a „fészekrakók”
nem fizetnek, úgy akkor a magyar állam a kezes. Aztán ha pénzéhez akar jutni az
állam, ő árvereztethet. Létezik olyan politikai erő ma Magyarországon, aki ezt
felvállalná? Na ugye hogy nincs, így azt a veszteséget valahogy bele sumákolják
az állami kiadásokba.
Önvédelem
Az ingatlan-értékelőknek vannak
szakmai érdekvédelmi szervezetei. Léteznek tehát azok a civil szervezetek,
amelyek, ha bajba kerülnek az érintettek - ez esetben az ingatlanértékelők - úgy
megszervezhetik az ellenállást, a védelmet. Elvileg jogilag is képviselhetik
tagjaikat, tehát feljelenthetik, bíróság elé citálhatják az ellenérdekű
feleket, így akár a bankokat is a törvénytelen gyakorlat folytatásáért, az
oroszlánszerződésekben kikötött kényszer kezességért, miután a dominóelv alapján
nem zárható ki annak a veszélye, hogy a bankok a CHF hiányukat – ha másokra nem
tudnák ráverni - velük akarnák megfizetni, hibás teljesítésre hivatkozva.
Mindez – ma még - nem mondható el
a devizahitelesekről, miután a társadalom minden rétegéből verbuválódtak, nem
egy szakmába tartoznak, sőt nem is ismeri egymást. Jelenleg nincs olyan civil
szervezet, mely devizahitelesekből állna, egyben azok érdekeit védené. A „megmentő
szervezetek” mögött – sajnos - többnyire
szolgáltatók, akik ilyen cumival gondolják eladni szolgáltatásaikat (ügyvédek,
jogtanácsosok) vagy a politika (ellenzék) áll, hogy mutassa ők állnak a
bajbajutottak mellett, nem a kétharmad.
Önszerveződés
A devizaadósok EU jog szerinti
önvédelmére napjainkban szerveződik a Devizaadósok
Érdekvédelmi Szövetsége, melynek elérési pontjai a
Ezen mozgalom – szövetség és
pertársaságok szerveződése - támogatását az ingatlanszakmai szervezetek közül a
MIÉSZ már nyíltan felvállalta, egyetértve azzal, hogy a vitás kérdésekben a
bíróság legyen a mértékadó, azaz a devizaadósok pertársaságokkal vigyék bíróság
elé a jelenleg érvénybe lévő kölcsönszerződéseiket, hogy azokat a bíróság
megtévesztés jogcímén megsemmisíthesse, majd alkalmatlanság jogcímén az EU
normáknak megfelelő forintszerződésekké alakítsák a szerződő felek, úgy hogy
azok teljesíthetők legyenek a szerződő felek részéről egyaránt
Stratégiai szövetség
A devizaadósok és az
ingatlanértékelők stratégiai szövetsége már csak azért is érdeke az
ingatlanértékelőknek, hogy az elszámolásnál a bankok ne háríthassák rájuk a
„könyvelt károkat”, avagy ha mégis erre dőlne a fa, úgy akár a biztosítótársaságokkal
szemben, akár a banki oroszlánszerződések bíróság előtti bizonyításához
természetes szövetségesekre tegyenek szert a devizaadósok személyében, akiknek
az ingatlanjaikat éppen ők értékelték felül, avagy alul, ám kényszer hatására.
A tényleges felelősök
Jelen sorok írója nézőpontja
szerint ugyanis, mind a devizahitelesek, mind pedig az ingatlanértékelők
egyaránt vétlenek a jelenleg eszkalálódás előtt álló helyzet előidézésében.
Akik a ludasok ebben a történetben, azok:
- A mindenkori Országgyűlés, a rossz törvények okán,
mulasztás vétségében,
- A Magyar Nemzeti Bank, a külföldi bankok garázdálkodásának
engedélyezésében,
- A Monetáris Tanács, a károkozó kamatpolitika formálása miatt, mert a
magas kamatláb volt a melegágy,
- Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete az alkalmatlan szabályozása
okán,
- Magyar Bankszövetség és tagjai, a deviza-elszámolású alkalmatlan
hiteltermék bevezetésével és a folytatott gyakorlattal
Egyben ne feledkezzünk azért meg a
lelkes hitelközvetítőkről seregéről sem, akik nem is rossz pénzért – jutalékért
- beszéltek rá tömegeket olyanra, amiről
maguk sem tudhatták, mi lesz a következménye.
No emberek itt helye nincs – itt meghalnak - annak a cinikus szellemi
sznobságnak betudható „véleményeknek”, hogy a magyar pénzügyi kultúra a béka
segge alatt van.