APEH Ingatlanadó Kalkulátor

Kontra Lakóingatlan Vagyonérték Kontroll

A lakóingatlanok értéke az 1989-es rendszerváltás óta foglalkoztatja mind a szakembereket, mind a lakosságot. Ma Magyarországon a lakóingatlanok több mint 90 %-ban a lakosság, a családok tulajdonában vannak. Európai összehasonlításban ez eléggé magas arány, többek szerint a munkaerő áramlását akadályozó körülmény, így a munka világa szempontjából praktikusabb lenne, ha lakóingatlan bérleti szektor, a lakásszolgáltatás aránya magasabb lenne. (Ez viszont politika, azaz a Jogok, a Vagyon és a Pénz elosztásának kérdésköre, így mélyebben ezzel nem foglalkozunk.)

A KSH által gyűjtött statisztikák nyomon követik a hazai lakásállomány változását a számszerűségre és komfortfokozatra nézve területileg, ahogy nyilván tarjuk az új lakások építését is, az építésengedélyezés és a használatba vétel számszerűsítésével is.

A hazai lakóingatlan állomány értéken való nyilvántartása már bonyolultabb ügy, ugyanis a piacgazdaságban többféle érték, majd ebből fakadóan értékelési módszer, eljárás ismert. A gyakorlatban - lényegében - az értékelési módszert az értékelés célja határozza meg, így a piacon a pragmatizmus a jellemző, azaz többnyire a „szükséges és elégséges” mértékben készülnek az értékelési szakvélemények. A lakóingatlan értékelési szakvélemény tartalmát -sajnálatos módon – nem a szakemberek, hanem az azt megrendelők befolyásolják, szabják meg Magyarországon. Ennek legékesebb példája a jelzáloghitelezés kapcsán készítendő piaci forgalmi érték meghatározás, melynél szinte ma már nincs is olyan bank, amelyiknek ne lenne saját protokollja, sőt ma már vannak olyan bankok, amelyek lényegében egy számítógépes űrlap kitöltésének szintjére szorították, korlátozták be az ingatlanvagyon-értékelői szakvéleményt. Hogy ez jó, avagy sem, az nézőpont kérdés. Egy bizonyos, a dolgok nem maguktól alakulnak azzá, amik, így a banki protokollok nyilvánvalóan a banki fedezetértékelés munkáját könnyítik és a bank üzletpolitikáját szolgálják. Ez egyben azzal a felismeréssel is jár, hogy az ezen szakvélemények eredményeként előállt értékek olyanok, amilyet a bank látni „kíván”, hogy igazolhassa saját gyakorlatát, azaz hitelezési politikáját. Ez nem feltétlen jelenti azt, hogy ezek az értékek köszönő viszonyban sincsenek a valós piaci viszonyokkal, ugyanis ezek az értékek - ha tetszik, ha nem – befolyásolják magát a piacot is, hiszen gondoljunk csak bele milyen aránytalanságok tapasztalhatók az újlakások árai, illetve a használt lakások eladási tranzakcióiban szereplő árak között. Ezeket az aránytalanságokat dominánsan nem a használati értékbeli különbözet (ami számítható és az amortizált újraelőállítási értékkel időben követhető) okozza, hanem a helyérték és a hitelpolitika. A jelzáloghitelezés intézményrendszere bevezetésével 2001. évet követően az első időszakban az volt a jellemző – a domináns - hogy a bank a fedezet értékelés munkája „jósága” érdekében „alulértékelte” a fedezet céljára felkínált lakó-ingatlanokat, majd a szabad felhasználású jelzáloghitelezés megjelenésével és a banki versennyel jellemzően megjelent a „felülértékelés” jelensége is. Ez különösen az úgynevezett Fészekrakó program kapcsán élte fénykorát, amikor igen jelentős hitelállomány áramlott ki igen kockázatos fedezet mellett. Ezt semmi más nem igazolja fényesebben, mint a jelenleg zajló lakóingatlan árverések.

A lakóingatlan állomány vagyonértékének a jelentősége a 2009. évben bevezetett Vagyonadó kapcsán került a fókuszba, azaz a köztudatba, éppen az adóalap megállapítása miatt.

A lakóingatlanok értékei megállapításának célja

Céltalanul ritkán tesz az ember bármit is. Így az ingatlanvagyon-értékelés (ezen belül a lakóingatlanok vagyoni értékelése) alapvetőn célhoz kötött. Lássuk hazánkban milyen célok, egyben igények érdekében készülhetnek lakóingatlan-értékelési szakvélemények:

- bírósági eljárások során (vagyonmegosztás, kártalanítás)

- gyámsági eljárások során (kiskorúk, gyámság alá vett személyek érdekvédelme)

- piaci adásvételek során (irányár, vételár megállapítás)

- befektetési, értékesítési célból,

- adózás céljából.

Lényeges körülmény az, hogy a fent megjelölt célok mentén készült szakvélemények mindegyikének vannak megrendelői és e megrendelőknek kiemelt szempontjai, amelyek nem feltétlen esnek egybe. Ebből a körülményből fakadóan lehet például ugyanannak a lakóingatlannak az „úgynevezett” értéke más és más, amit a nép egyszerű gyermeke józan paraszti ésszel nem ért helyből. Csak nekifutásból, hiszen ha a lakóingatlanok értékénél is figyelembe venné azt a körülményt, miszerint minden értéktárgy annyit ér, amennyire azt értékelik azaz kinek-kinek mást - úgy már helyrekerül a dolog. Maga a független bíró is ezt teszi ítélkezés során akkor, amikor bizonyos körülményeket számba vesz é mérlegel, míg másoktól eltekint! Ez nem is lehet másként, hiszen a lakóingatlanok vagyoni értékének a megállapítása különféle szempontok mentén ugyanúgy egész számokban pontosa ki nem fejezhető érték, ahogy a Britt Birodalom szigetvilága szigeteinek kerülete ( apály és dagály ugye?) avagy Kína lakosságnak a lélekszáma, hiszen napi ( százezres avagy milliós) születési illetve elhalálozási viszony rendszer keretén belül ember nincs ki felelősséggel pontosan főre megállapíthatná a lélekszámot. Bizony ilyen a lakóingatlanok értéke is. Ez viszont nem jelenti azt, hogy a lakóingatlanoknak ne lenne, lehetne – egy konkrét lakóingatlannak – vagyoni értéke.

A lakóingatlanok értéke

A lakóingatlanok értéke diszkréten (egyben konkrétan) bizony létezik.

- Új lakóingatlanok esetében a lakóingatlan értéke az, amiért az érékesítő kínálja és oda is adja.

- Használt lakóingatlanok esetében a konkrét és valós vételár.

- Jelzáloghitelezés során pedig az tekintendő a lakóingatlan forgalmi értékének, illetve az azon alapuló hitelfedezeti értéknek, amit a törvény szerint arra jogosult szakember a szakvéleményében megállapít.

A fentebb ismertetett okok miatt - a piacgazdaság jogrendjéből fakadóan - ezek az értékek vitathatók. Ahogy ma már az Alkotmánybíróság döntése alapján vitatható az APEH által megállapított, a vagyonadó alapjául szolgáló forgalmi érték is. Vitára akkor kerül sor, ha a konszenzus, azaz a megegyezés (az értéket illetően) felborul, azaz valamely érintett fél nem ért egyet az értéket illetően. Ez például előállhat rejtett hiba, tudatos félrevezetés, torzítás felismerését követően is. Ilyen esetekben célszerűen mediálásra kerülhet sor és ha az nem vezet eredményre a bíróság mondhatja ki a végső szót.

Lényegében tehát legvégső soron egy-egy lakóingatlan érvényes értéke az, amit a bíró ítéletében „megfellebbezhetetlenül” megállapít.

E tanulmány – illetve az LVK Rendszerszabványa - rendeltetése az, hogy definiáljon, egyben specifikáljon egy számítógépes, statisztikai alapokon nyugvó számítási eljárást, ami a lakóingatlanok értékének megállapításakor az ingatlanvagyon-értékelő szakemberek piaci információval és adattal való ellátását szolgálja. Egy olyan eszközt, amely szakmai kontroll alatt tartja az APEH Ingatlanadó Kalkulátora által számított értékeket, egyben kimutatja az abban – természetéből fakadó – torzulásokat, hiányosságokat a piaci adatok és információk, és az alapján a szakemberek szakvéleményei tükrében.

A Lakóingatlan Vagyonérték Kontroll (LVK) által kimutatott, számított értékek

Amint azt a fentiekben leszögeztük a lakóingatlanok ingatlanértékelése több célból készülhet, így a figyelembe vett adatok, számítási eljárások is változhatnak. A kontrollszámítás alapvetően tehát nem egy-egy konkrét ingatlanértékelés, megrendelésre készített szakvélemény elkészítéséhez készül csak, hanem magára a konkrét lakóingatlan és a piac viszonyára, azaz egy-egy konkrét lakóingatlan miként „látszik” az adatok és információk tükrében az időben (!) a piacon. (Lényeges és újszerű jellemzője az idősoros statisztikai adatokkal való operálás.)

Az így szolgáltatott értékeknek tehát nem az a célja, hogy azt a Tisztelt Megrendelő – aki fizet - fogadja el, hanem vita esetén a végső bírósági tárgyaláson a bíró adjon helyt neki.

Az LVK által számított értékek lakóingatlanokra

(1) Amortizált újraelőállítási érték számítás

(2) Hozamszámítás

(3) Piaci érték számítás

(4) Ingatlanadó-alap számítás

(5) Ingatlan-vagyonérték (5 éves ciklus) számítás statisztikai alapon

(6) Idősoros ingatlanvagyon-érték számítás statisztikai alapon (10 éves ciklus)

Az egyes számított értékeket a törvény által (Lakástörvény) jogosult szakember mérlegeli, mely értékeket és milyen súllyal vesz figyelembe lakóingatlan értékelési szakvéleménye készítése során, hogy az helyt állhasson egy estleges bírósági eljárás során, hiszen a szakvéleményben megállapított értékért törvény előtt – nem a megrendelő, nem a társaság hanem – a szakember felel.

A Lakóingatlan Vagyonérték Kontroll eszközrendszerének kialakítását a Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége Elnöksége ( http://www.kivosz.hu/) támogatja. Neves és közismert szakemberek vesznek részt az egyes számítási eljárások definiálásban, a rendszer tesztelését pedig a KIVOSZ erre vállalkozó tagsága biztosítja.

A Lakóingatlan Vagyonérték Kontroll számítás további rendeltetése a 2009.11.15-el megjelenő APEH Ingatlanadó Kalkulátor szakmai kontrollja, a lakosság – szakértőkön keresztüli – információval és kontroll adattal történő ellátása.

Az Interneten elérhető számítógépes rendszerhez való – felhasználói - hozzáférés alanyi jogon a KIVOSZ tiszteletbeli és rendes tagjai számára lesz biztosított várhatóan még ebben az évben, avagy legkésőbb az ingatlanadó bevallás időszakára. (A rendszert a HUNINFOR Ingatlanmédia Csoport fejleszti.)