Úgy tűnik a VÁLSÁG - vagy helyesebben változás - tartós lett. A válság szó ugye nyelvünkben negatív értelmű, olyan kedvezőtlen jelenség, amin túl kell lenni, avagy megoldandó.
Általában is beszélünk értékválságról (értékváltozásról) ám én most egy konkrét és húsba vágó kérdéskörre kívánok rávilágítani.
Hogy, hogy nem 1990 óta figyelem a Fővárosi lakóingatlan-piacot. Még "lánykoromban" (akit ugye elülről, hátulról oldalról is lehet ...) a PM ZÁVKHI (majdani Kincstári Vagyoni Igazgatóság) igazgatóhelyetteseként afféle jó számadóként keletkezett az a perverznek is mondható igényem, hogy lássam a hazai ingatlanpiac mozgását, az árak változását és a forgalmat. Ez az igény (esetemben szenvedélyes ember lévén vágy) abból eredt, hogy az akkori főnökeim, az újratermelhető nemzeti vagyon 52 %-át meghaladó felépítményes ingatlanokból szó szerint mindent el akartak adni. A külföldi befektetőknek. Hiszen ugye nekünk bennszülötteknek akkor sem volt - lehetett - megtakarításunk és máról holnapra éltünk, ahogy ma is. Már 1990-ben is (ez a fiataloknak szól) elviselhetetlen volt az államadósság és persze mindezért akkor is - ahogy most is - a közmegítélésben ( értsd a korabeli mainstream médiát) mi voltunk a felelősök.
Tele volt a púpom - mondhatnám padlizsánom - azzal a körülménnyel, hogy a volt munkásőrségi ingatlanvagyont osztogatták, fosztogatták és már a sakkszövetség is majdnem kapott egy 1000 m2 feletti központi helyen fekvő iroda-raktár együttest. Nem tudom jut-e még időm leírni ezeket az időket, ám a lényeg az, hogy nagy szükségét éreztem az ilyen irányú tudásnak ismereteknek. Mi korabeli ingatlanvagyon-kezelők akkor még nem ismertük az úgynevezett nyugat-európai ingatlanértékelési módszereket, így hatalmas kincsnek számított számomra az akkori ÉGSZI, azaz Építésgazdasági és Szervezési Intézet, az ÉVM azaz Építési és Városfejlesztési Minisztérium háttérintézete által készített magyar nyelvű fordítása az úgynevezett TEGOVOFA-nak ( ma TEGOVA), az első hazai fordítása a mai EVS-nak azaz Európai Értékelési Szabványoknak. Azóta - képzavarral - 22 év folyt le a Dunán.
Sok minden történt, sok minden változott, többek között nekem előállt - maszek - több mint egy millió kínálati hírdetési adat, a jelentős ráfordítással létrehozott és védett adatbázisomban. Így ma én vagyok azon kevesek egyike - ha nem egyedül én - aki meg tudja mondani hogy 1996 tavaszán például a Rottenbiller utcában milyen árakon és milyen lakásokat kínáltak.
Mindezzel a bevezetővel csak szakmaiságomat kívántam felvillantani, hogy akinek számít lehetősége legyen hitelesnek vélni a következőkben leírtakat. Csapjunk is bele.
Az ingatlanértékelő szakma (mert azóta szakma lett, sajnos államilag elismerten még mindig csak OKJ-s minősítéshez kötötten - az ingatlan-értékelés) előtt evidencia, hogy minden értékelésnek célja van. Ez a laikusnak már önmagának is gyanúl lehetne, ha odafigyel, hogy hogy is van az, hogy ha ilyen céllal értekelik, akkor ennyi, ha olyan céllal értékelik a szakemberek akkor meg annyi. És lám, máris elérkeztem oda, ahol nyugszik az eb, ahol a kutya el van hantolva. Mert ezen a ponton ki is jelentem - és bármely bíróság előtt igazolom - hogy messze nem mindegy az, hogy valamely lakóingatlan milyen szempontok alapján - azaz milyen céllal - kerül felértékelésre.
Nagyon nem mindegy, hogy lakni kívánunk-e egy lakóingatlanban, avagy el kell adnunk. A két érték között nálunk minimum 70 % a differencia.
Régebben még a TEGOVOFA fordítás időszakában találkoztam egy olyan fogalommal hogy "in situ". Nem is tudom miért, de mintha ez azóta kikopott volna a magyar fordításokból. Az "in situ" ugyanis akkor azt jelentette magyarul, hogy mit ér annak, aki azt rendeltetésszerűen használja, azaz ha bármilyen ok miatt ezt a szitut helyettesítenie kellene, mibe fájna az neki, azaz pénzben kifejezve milyen költségekkel járna.
Mindezt azért szögezem le ílyetén módon - Luther nyomain - hogy minden károsultnak és devizaadósnak üzenjem, hogy ma Magyarországon a jogrend szerint, minden lakóingatlan pontosan annyit ér, amennyit a bíróság megfellebbezhetetlenül megállapít.
Sorstársak, devizaadósok! Ne fogadjátok el azt a pénzbeli értéket, amit a pénzintézetek illetve az eszközkezelő megállapít. Egyszerűen azért, mert nektek nem annyit ér. Számotokra nem az az értéke. Számotokra az értéke az, amilyen költségen ugyanolyan helyen, ugyanolyan komfortú lakáshoz hozzájuthattok.
Ha elfogadjátok ugyanis azt a logikát és számítást, amit a pénzintézet megállapít és ugye az eszközkezelő is azt veszi alapul, úgy a következő példa szerinti forgatókönyv valósul meg:
10 millió forint az az összeg, amiért az "in szitu" szerinti állapot helyreállítható lenne, miután kényszer értékesítésre került a lakásod. Ám ez hogy is néz ki banki - avagy eszközkezelői - szemmel?
Amikor a "független értékelő" kiment a lakásodra (házadra) hogy a fedezetül felajánlott ingatlan értékét megállapítsa, már egy "oroszlánszerződés" volt a batyujában, amit a bankkal kötött. Ugyanis csak és kizárólag olyan értékelő mehetett ki - mert te ugye listáról kellett válassz - aki a bankkal és nem veled volt szerződésben, holott persze ezt is te fizetted. Mi több meg sem ismerhetted az értékelés eredményét.
Nos nem kevés ilyen független értékelőt ismerek, akiktől jól tudom, hogy a bankok az úgynevezett PRUDENS értékelési metodikára hivatkozva, mintegy 80 %.-ta eleve leértékeltették - azaz elvárásuk volt az értékelővel szemben - a lakást, lakóingatlant. Így lett a "piaci" értéke a 10 millió forintos ingatlannak 8 millió forint. Majd ezt követően jött a banki fedezetértékelés, akik ugye a validitás kutatások és számítások alapján, a BASEL II. által meghatározott "országkockázati tényezővel" kötelezően megszorozták. Ez a tényező: 0,8.
Így lett bizony 10 millióból, 6,4 millió forintos fedezeti érték.
És most figyelj! Most - nemrég - rendeletet hoztak, hogy az eszközkezelő ennek az értéknek vidéken 35 %-a értékért, nagyvárosainkban 55 % -a értékért vásárolhatja fel. Példánkban ez vidéken 6,4 * 0,35 =? illetve a nagyvárosban 6,4 * 0,55 = ? . Én le nem írom ezeket a gyalázatos számokat. Számold ki te kedves olvasó. Én csak annyit mondok, ha az így kapott összegeket a 10 millióból kivonod, úgy megkapod azt a VAGYONVESZTÉST, amit a kényszer értékesítéssel okoznak neked. Megismered a károdat.
Honfitársaim! Ne fogadjátok el kényszer értékesítés esetén (sem) a bankoktól származó ingatlanérték meghatározást, mert az nem a ti érdeketek. Hamis tanúkká váltok saját igaz pörötöknél!
