2010. november 20., szombat

Sablon rajz

Posted by Picasa

A társulat és dalai

Posted by Picasa

Micimackó - Pál Kata Péter jó reggelt
Kisfarkas - Tavaszi szél
Kisvakond - Házasodik a tücsök
Lovacska - Lipem-lopom a szőlőt
Jegesmaci - Én elmentem a vásárba
Teve - Hol jársz Szent Erzsébet asszony
Brumimaci - Kiskarácsony
Pandamaci - Jaj de pompás fa
Cicu - Mennyből az angyal
Pingvin - Hajlik a meggyfa
Kistehán - Erdő mellett estvéledtem

Rendezte: Tilk Ádám Gergely


2010. november 18., csütörtök

Nemzeti lakóingatlan-vagyonértékelés I.

Kinek mit is ér a lakás, a családi ház?
Végrehajtók már a spájzban vannak 
2010-11-18
© Tilk László Géza www.ingatlanertek.hu 
A devizaadósok kálváriája – közel 900 ezer család - lassan felnyitja a szemeket, hogy mai világunkban a jognak, a vagyonnak és a pénznek milyen hatalmas szerepe van életünkre, a megélhetésre. Döbbenettel fogadja a társadalom, hogy ma már akár ötven ezer forint lejárt tartozás ellenében is jöhet a végrehajtó - aki végrehajtási jogot jegyeztethet be a földhivatalban a lakásunkra - mely megnyithatja az utat az árverés, a vagyonvesztés illetve a hajléktalanná válás  előtt. Árverésen – ilyen ingatlanpiaci túlkínálat mellett – borítékolható jó esetben "csak" a milliós vagyonvesztés, rosszabb esetben a lakhatás elvesztése.

Előzmények

A mai negyvenesek, ötvenesek, hatvanasok még abban a világban szocializálódtak, ahol mindenkinek dolgoznia kellett és a lakásából kitenni senkit nem lehetett.  Bizony az elmúlt húsz évben hatalmasat változott a világ. Mára nem kell mindenkinek dolgozni és bárki kitehető a lakásából. Ez utóbbi rendkívül kínos dolog a mi éghajlati viszonyaink mentén, ugyanis akinek nincs lakása az hajléktalanná válik és télvíz idején akár meg is fagyhat. Hajléktalanból is „szép” a rendszerváltásunk termése, közel ötvenezer emberről – egy megyei jogú város nagyságrend – beszélnek.

1989-ben megkezdett úgynevezett privatizáció során 1999-re a mintegy 4 milliós nagyságrendű hazai lakóingatlan-állománynak mintegy 93 %-a kerül magánkézbe, döntően a benne lakók tulajdonába. ( Lásd: http://www.ingatlan-online.com/mimsz/kezdlap.htm )
2001. évben a törvényhozás megalkotta a jelzáloghitel rendszert, melynek lényege az, hogy hitelt lehetett felvenni lakóingatlan fedezettel, azaz a hitel biztosítéka maga a lakóingatlan. Magyarul ha az adós nem tud fizetni, úgy a hitelező rendelkezhet a lakóingatlan tulajdonával így azt a piacon eladhatja, hogy a pénzéhez jusson.

Fel is lendült a lakóingatlan-piac így 2001 – 2005 évek közötti időszakban átalakult az új lakások építésének szerkezete. Az 1990-es években minimum 50 %-os magánerős építés visszaszorult az értékesítésre épített lakásokhoz viszonyítva. 2006. év magasságában csúcsosodott az építési kedv, oly annyira hogy például Budapesten már legalább egy, avagy két évre a fizetőképes keresletet meghaladó mértékű túlépítés állt elő. Az 1990-es években 5 illetve 6 ezer új lakásra volt kereslet, míg 2006-ra mintegy 35 ezres kínálat jelent meg. ( Lásd: www.bprdb.hu )
Ez időben már szinte üldözték az embereket a jelzálog-hitelekkel (majd ötven ezer fős hitelközvetítői szolgáltató réteg lépett színre a banki versenyben). Megjelent a szabad rendelkezésű jelzáloghitel, illetve a devizaalapú hitel, melyek a forinthitelekhez képest igen kedvezőnek tűntek. Hiába húzta a vészharangot az MNB, hogy ebből baj lehet.

Pénzügyi válság

Majd betett a gazdasági világválság 2008. év magasságában. Az addigi tízezres nagyságrendről százezres nagyságrendre ugrott fel a bebukott hitelek száma, melynek alapvető oka a svájci frankban felvett hitelek hatalmas száma. A bankok a nemzetközi pénzpiacokra hivatkozással egyoldalúan módosították a hitelszerződéseket mellyel a havi törlesztő részletek akár másfélszeresére is emelkedtek. A hitelt felvevő családok egy része ezt a havi terhet már nem voltak képesek kezelni. Így jutottunk el napjainkhoz.

Végrehajtók már a spájzban vannak  

Szép csendben 2009 nyarán módosították a végrehajtásra vonatkozó törvényt, megkönnyítve  a végrehajtást, melynek hozadékaként mára bizony akár 50 ezer forintos kiegyenlítetlen követelés esetén a lakóingatlanra végrehajtási jog tehető. Ilyen gazdasági viszonyok között (munkahelyek, egészségi állapot, adózás stb.) borítékolható bárki számára a vagyonvesztés.

Vagyonvesztés

Jelzálog-hitel felvételénél úgynevezett hitelbiztosítéki érték kerül megállapításra. Jogi környezetünkben ez az  úgynevezett független értékelő kompetenciája lenne. Ám ez koránt sincs így. A külföldi tulajdonú bankok folyamatosan az erőfölényükkel visszaélve a betétesek érdekeire és a banktitokra és az úgynevezett minőségre hivatkozva az ingatlan-értékelőket listázni kezdték. Magyarán csak az kaphatott megbízást az ügyfél fizette pénzért, aki a bank listáján szerepelt. Az úgynevezett független ingatlan-értékelők munkáját pedig a bankok fedezetellenőrzési részlegében ülő kollégák ellenőrizték. Ez az mellett, hogy ez az ezen a területen elburjánzó korrupció melegágyává is vált ( hiszen ahol lószar van, ott veréb is van) magának a fedezetnek, azaz a lakóingatlannak (lakás, családi ház) a mesterséges alul-értékeléséhez, majd a szabad felhasználású jelzáloghitel megjelenésével a túlértékeléséhez vezetett. Az ingatlan-értékelők szakmai szervezetei a kezdetektől  jelezték a kiszolgáltatott helyzetet, ám érdemi lépés, előremozdulás ez ügyben sajnos nem történhetett. A banki lobbi a pénzügyminisztériumban és a törvényhozásban hatalmas túlerővel bírt, arról nem is szólva, hogy a szakmai szervezetek vezetői – lévén maguk is piacról élő szakemberek – eleve kitettek a banki fedezetértékeléseknek.

Így állt elő az a helyzet mára Magyarországon, hogy ingatlan-árverés esetében a család elbukhatja a lakása vagyoni értékének akár 50 %-át is.  Közel egy millió családot fenyeget jelenleg ez a veszély!

A lakóingatlan, családi ház, lakás értéke

Az alábbi definíció bizonyára a hazai ingatlanszakma, a szakemberek nagy többségét is meg fogja lepni:
Ma Magyarországon minden lakóingatlan annyit ér, amennyit a bíró az ítéletében – megfellebbezhetetlenül - megállapít.

Van az a pénz.

A lakóingatlan-értékelésnek ugyanis általában célja van. A magyar családok nem latolgatják naponta, sőt évente sem azt, hogy milyen vagyoni elemekkel rendelkeznek és az mit ér nekik illetve mit adna érte a piac.
A luxusadó, majd az ingatlanadó körüli politikai huzavona hozadéka az a helyzet, hogy ma bizony egy-egy lakóingatlan úgymint lakótelek, házas ingatlan, lakás értékét ha és emennyiben vitára kerül sor, végső soron a bíróság állapíthatja meg a hatályos törvények alapján.
A lakóingatlan értékét pénzben – azaz forintban – jelöljük meg. A kérdés csak az hogy ki jelöli meg azt az értéket és milyen célból, úgymint
- a tulajdonos
- a szakember
- a bank
- az adóhatóság
- a bíróság..

A tulajdonos

Normális piaci viszonyok esetén a lakóingatlan értékében a volt (eladó) illetve a jövőbeli (vevő) tulajdonosok állapodnak meg. A lakóingatlan pénzbeli értéke tehát ezen alku eredménye. Általában a piacon ez az eset van többségben, hiszen az ügylet létrejöttének ez az alapfeltétele. Szakembert a piac csak akkor vesz igénybe, ha arra nyomós oka van. Például ha az eladó nem képes avagy nem akarja az értékesítési procedúrát végigcsinálni, ilyen esetben közvetítő szakembereket vesznek igénybe.

Az ingatlanközvetítő által megállapított érték

Mindenki huncut a maga szakmájában. Miután az ingatlan helyhez kötött, így a helyi árviszonyokat a legjobban a gyakorlott és nagy forgalmat lebonyolító közvetítő szakemberek ismerik. Más ugye valamit felismerni és megint más bizonyítani is. A gyakorló szakemberek éppen a piaci gyakorlat – a nagy számú piaci esemény ismerete – alapján valóban a tulajdonosok ismereteit messze meghaladó piaci ismeretekre tesznek szert, így az általuk készített értékbecslés az esetek nagy részében helytállónak tekinthető. Ám milyen nézőpontból is?
Bizony minden szentnek maga felé húz a keze. Így a közvetítő szakember sem szent. Nyilvánvaló hogy az érdekeinek megfelelően jár el. Ma hazánkban a közvetítő szakemberek felé az elvárás az eladás, nem a vásárlás. Lényegében ezáltal a közvetítők többynire az eladók ügynökei. Az ingatlan vételárának százalékéban érdekeltek, így az az érdekük hogy lehetőleg minél magasabb árat érhessenek el. Feltéve ugye, ha megy a piac tehát a kínálat és a fizetőképes  kereslet egybe esik. Ezt a tényt nem árt, ha minden vevő a fejében tartja! Magyarországon az úgynevezett vevői ügynök szerepköre nem nyert teret. (Lásd: Vevői ügynök )
Az ingatlanközvetítők által megállapított érték (piaci eladói ár) – piaci adatok alapján – mintegy 8 illetve 10 százalékkal meghaladta a tulajdonosok által megállapított árszínvonalat. (Összehasonlítottuk 2004 évben ugyanis az Ingatlan-Online tulajdonosi kanálatokat gyűjtő, illetve az OriGo közvetítői ajánlatokat gyűjtő adatbankok lakóingatlan-állományának az árszínvonalát és erre a számítási eredményre jutottunk.)

Az ingatlanvagyon-értékelő (ingatlanértékelő) által megállapított érték

Üzletszerű ingatlan-értékelésre a hatályos jogszabályok alapján ma Magyarországon az ingatlanvagyon-értékelő, illetve az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő szakemberek a jogosultak.
Szakvéleményüket az értékelés céljának megfelelően szakmai protokollok alapján készítik. A szakmai protokollokat hazánkban lényegében a bankok alakították ki és formálják napjainkban is. A szakmai protokoll alapja az  TEGOVA (www.tegova.org)ajánlása, azaz a Nyugat-Európai módszertan. Az alapismeretek az úgynevezett értékelők bibliájában nyertek rögzítést  (EVS 2007). Más persze a napi gyakorlat. Jelzáloghitelezés esetében az úgynevezett független szakértőnek kutya kötelessége a megrendelő bank protokolljának (formanyomtatvány szintű, sőt számítógépes űrlap szint) megfelelő módszertan alkalmazása, melynek betartását a bank keményen ellenőrzi is. Nos itt - és így jelennek - meg a torzítások, ugyanis magának a  pénzintézetnek éppen az általa több ezres nagyságrendben lebonyolított hitelezési tevékenysége során saját piaci adatbázisa alakult, mely a dolgok természetéből fakadóan mint a kígyó a saját farkába harap. A banki üzletpolitika bizonyítottan torzítja a lakóingatlan-értékelésekben megjelenő értékeket. A szabad rendelkezésű jelzáloghitel megjelenését megelőzően sorozatosan lényeges alulértékelésre törekedett a fedezetellenőrzés a saját biztonsága érdekében, ezzel védve a seggét. No és itt mutatunk rá az ingatlan-árverés során bekövetkező vagyon-vesztés biztosításának első elemére. Egy alul értékelt  lakóingatlannak, a számított menekülési értéke is lényegében alacsonyabb. Ne feledjük, itt milliókról van szó. Ha csak a démonizált ingatlanadónál alsó küszöb-értékként megjelölt 30 milliós értékhatárra gondolunk, ott 10 % eltérés is már 3 millió forint. Az a jelenség tehát a lehetséges vagyonvesztéseknek az egyik összetevője.
Más a helyzet viszont például az úgynevezett Fészekrakó program során – politikai okokból - kiszórt hitelek esetében. Ott bizony tömeges felülértékelés volt, hiszen ott a „kezes” az állam így a banki fedezetértékelés éppen a felülértékelésre hajtotta az ingatlanvagyon-értékelőket. Gondoljuk csak a miskolci botrányokra. Erre a helyzetre bűnszövetkezetek is alakultak.
Az értékelési módszerek, az úgynevezett banki protokollok a Nyugat-Európai bankok protokolljai, miáltal majdhogynem annyi protokoll ahány bank. Ettől a banki alkalmazottak nem térhetnek el, még akkor sem ha annak torzulásai kiverik a szemüket. Legjobb példának ide a német bankok nyomására alkalmazandó protokollokban kötelező telekérték számítás olyan körülmények között is, amikor telek-piac éppen a beépítettség okán nem is létezik.
A bankok 2001. év óta erőfölénnyel élnek és csorbítják a független ingatlanvagyon-értékelő szakemberek törvényes jogait, természetesen különböző mértékben.

A banki szakemberek által megállapított érték

A banki szakemberek az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket állapítják meg. Testvéreim! Jó tudni, hogy ez nem azonos azzal az értékkel, ami például egy-egy családnak – és akár a szabadpiacon is - értéket jelent és az esetek egy jelentős részében még csak a tényleges vagyoni értékkel sem azonos, a bank üzletpolitikájának függvényében.

A hitelbiztosítéki értéket úgy számítják, hogy az úgynevezett független ingatlanvagyon-értékelő által számított értéket csökkentik X %-al, mely X %-ot Baselben mondják ki az egyes országokra! Értjük! Ott mondják meg!

Nos tehát ha a banki fedezetellenőrzés - a segge védelmében -  10 %-al torzítja, azaz alulértékelteti a független ingatlanvagyon-értékelővel a lakóingatlant, majd a baseli besorolás alapján még lekapja a 20 %-ot akkor a magyar ingatlan értéke éppen 30 %-os hendikeppel áll. Mintegy 30 %-os vagyonvesztés pénzben kifejezve eleve kódolt! Na és ebből az értékből indulnak a végrehajtók, akiknek ugye jogában áll tovább csökkenteni az ingatlan eladási árát annak érdekében, hogy pénzükhöz jussanak.

Az adóhatóság által megállapított lakóingatlan-érték

Az adóhatóság által magállapított lakóingatlan-érték a luxusadó illetve az ingatlanadó bevezetésének szándéka kapcsán csúcsosodott ki. Az adóhatóság ugyanis az illeték kiszabás okán jogosult és köteles forint értéket megállapítani, helyesebben az illeték kiszabás alapjának vagy elfogadni, vagy nem az adás-vételi szerződésben rögzített vételárat.
A jogrendünkbe eleve bele volt (és van) kódolva az, hogy a eladók és a vevők csalnak, tehát nem a valós pénzbeli értéket írják a szerződésbe, hiszen mi más indokolhatná a hatóságnak a felülbírálati jogát! És ez így is van. Tizenöt éve mérjük a fővárosi lakóingatlanok árszínvonalát és a kínálati árszínvonal valamint az úgynevezett illetékhivatali árszínvonal statisztikái szignifikáns eltérést mutatnak. Ezt az eltérést irányítószám körzetekre 15 évre visszamenően ki is tudjuk mutatni. Talán még a szakembereknek is meglepő lehet, hogy a kínálati árszínvonal és a hatósági árszínvonal közötti eltérés 5 – 30 %-os eltérést is mutat.
Az ingatlanadó bevezetési kísérlete kapcsán jutott el odáig a törvényhozás, hogy tudatosul az adóhatóság önkényes helyzete, így került sor annak törvénybe iktatására, hogy független bíróság előtt az állampolgár vitathatja ma már, az adóhatóság által megállapított értéket is.  No és nem csak az adóshatóság által megállapított értéket, hanem bárki által megállapított értéket. Itt jutottunk tehát el kis dolgozatunkban a lakóingatlan-értékének a definíciójához:

Ma Magyarországon minden lakóingatlan annyit ér, amennyit a bíró az ítéletében – megfellebbezhetetlenül - megállapít.

Az APEH – bölcsen – statisztikai alapokon nyugvó lakóingatlan-érték meghatározó metodikát alakított ki, mely természetesen nagy kapkodásban számos szakmai hibát is tartalmazott, így nem véletlen az, hogy az alkotmánybíróság ennek a tevékenységnek a gyakorlásától eltiltotta. Az APEH Magyarországon a legnagyobb ingatlan-értékelő társaság babérjaira tört, ahogy azt a leváltott APEH elnök volt bátor az egyik szakmai érdekvédelmi szervezet elnökének megírni, hogy ma Magyarországon a lakóingatlan-értékeléshez kvázi az APEH ért a legjobban és egyben a legnagyobb ingatlanértékelő társaság is a maga 200 szakemberével.

A bíróság által megállapított lakóingatlan-érték

A bíróság a lakóingatlan-értéket nem számítja. Hanem megállapítja. A számításokat az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértők végzik. Hát hogy mi alapján? No ez is egy érdekes kérdés. Mert az igazságügyi szakértőt nem kötik a banki protokollok. Akár fel is lehetne tenni a kérdést arra nézve, vajon az igazságügyi szakértőknek van-e egységes módszertana? Ha van hol látható? Vagy ha nincs miért is nincs? Vagy ha van, miért is az?
Mert egyébként van valami. „Van valami, de nem az igazi” sejlik fel a múltból az orosz humorista Magyarországon elhíresült klasszikus szólása. Ajánlás van és ez lenne az EUFIM. (Lásd www.eufim.hu )
Nos a bírósági gyakorlat az, hogy független ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőt rendel ki a bíró, mely által számított lakóingatlan-értéket az ellenérdekű fél vitathatja, tehát ellen szakértőt kérhet fel. A két szakvéleményben szereplő érték alapján a bíró mérlegel. Ha nagyon messze állnak egymástól, például a az eltérés meghaladja a 20-30 százalékot, úgy a bíró egy újabb szakértőt jelölhet ki, majd a harmadik szakértő által megállapított értékhez méri az előző kettő, és amelykihez közelebb áll az érték, úgy ebben az értékzónában állapítja meg az értéket. Forintban.

Érdekek harca

A fenti ksi okfejtésből – ha a tisztelt olvasó figyelmesen olvasta, nem türelmetlenül – így világosan kitetszik, hogy a lakóingatlan forintosított értéke annyi lehet, ahány érdek. És ennek a felmutatása a célja ennek a kis dolgozatnak. Rávezetni a hazai lakóingatlan-tulajdonosokat arra, hogy felismerhessék saját érdekeiket és ezáltal elkerülhessék a vagyonvesztést.

Mi a lakóingatlan tulajdonos érdeke?

Tisztában legyen a lakóingatlana
-         használati értékével, azaz hogy a lakóingatlan forintban kifejezett értéke a családja számára mekkora is.
-         piaci értékével, azaz hogy a piac az adott időszakban forintosítva miben ismeri el az általa tulajdonolt lakóingatlant,
-         vagyoni értékével, azaz hogy vagyoni elemként milyen forint értékkel számolhat.

A családok, a nemzet érdekében a lakóingatlan-piacon tehát három féle értékről kell beszélnünk, úgymint
- használati érték
- piaci érték
- vagyon-érték.

A lakóingatlan használati értéke

A családok, a nemzet érdekeit figyelembe véve a lakóingatlan használati értékét úgy definiáljuk, hogy ez megegyezik azzal a költséggel, amit arra kellene fordítanunk ha hirtelen – lásd vörös iszap – elveszítenénk a lakóingatlant.
Ez így bizonyára eléggé érthető, tehát ez – ahol ninsc lakóingatlan piac, márpedig a magyar vidék nagy része ilyen - azonos az újra előállítási értékkel. Nem az amortizált újraelőállítási értékkel, ahogy azt a biztosítók számolják, mert csak farmerban van koptatott, azaz a használtságot mímelő. Ha valami pótolnunk kell, akkor azt újra kell pótolnunk. Innen vana  biztosítókban csalódás ugye? Káresemény esetén az ember rá kell jöjjön hogy a biztosító által fizetett összeg nem elég, az újra pótláshoz.
Ez az érték számítható. Közel húsz éve kiadásra kerül az Építőipari Költségbecslési Segédlet, mely a piaci építőanyag árakon és építési költségeken alapuló statisztikákat tartalmaz. Ennek segítségével a felépítménye ingatlan (ingatlanok) forint értéke egy szorzással megállapítható, melyhez már a telek értékét kell csak hozzá adnunk, amelyről magunk is tájékozódhatunk.

Egyáltalán nem ártalmas tevékenység tehát az, amikor egy családfő veszi a fáradságot, és megállapítva a család legnagyobb vagyoni értékét képviselő lakóingatlan forintban kifejezett értékét.  A segédletet lásd: http://www.etkkft.hu/v2/termekek.php?a=Data&id=386

A lakóingatlan piaci értéke

A piaci érték ugye a viták kereszt tűzében áll. Mint voltunk bátrak, ezt az értéket ma sajátos módon vita esetén a bíróság állapíthatja meg, miután a piacon ellenérdekű felek kötik az ügyleteket. Lássuk ezen ellenérdekű felek által adott jeleket:

Kínálati árszínvonal

A lakóingatlanok irányárát az eladók jelöli meg. Ezek ma már igen kényelmesen áttekinthetők az internetes ingatlankínálati adatokat közzé tevő portálokon. Csak egy a gond, hogy hatalmas a kínálat egésze, százezret is meghaladja a konkrét kínálatok száma és bizony elég nagy a szórás. Budapesten ennek a problémának a gyors kezelésére működik a
Statisztikai szolgáltatás.

Hatósági árszínvonal

A KSH gyűjti 1997 óta a lakóingatlan-piaci idősoros adatokat statisztikai szinten, az egész országra, mely az Ingatlanadattár Magyarországi lakásárak 1997 – 2008 címmel jelentettek meg legutóbb. Ezzel ugye csak az a gond, hogy többnyire két éves lemaradásban van az időben és csak átlagokat közöl. Ezzel együtt pótolhatatlan, ugyanis ott van ám lakóingatlan piac Magyarországon, mely település ebben a kiadványban megjelenik. Statisztikai – na és piaci értelemben is – csak ott létezik piac, ahol forgalom van. Ahol nincs forgalom, ott bocsánat de ne beszéljünk piacról és piaci árról. Ezekről az értékekről viszont tudjuk azt ugye, hogy ezt maga az állam sem ismeri el – feltételezi a bennük rejlő csalást – éppen az APEH-nak adott jogosítványok miatt is.

Hol hát akkor az igazság?

Nos a kínálati árszínvonal és a hatósági árszínvonal között. Ez ilyen egyszerű.

A lakóingatlan vagyoni értéke

A közbeszédben, a köztudatban, sőt magán a piacon is  a lakóingatlanok vagyoni értéke viszonylag kevésbé ismert fogalom. Pedig éppen ez az az érték, amelyet minden értelmes családfőnek tudnia kéne, mint ahogy a pásztor is tisztában volt mindig a birkák számával, még akkor is, amikor nem tudott számolni. A számolni nem tudó pásztorok ezt dalisás időkben úgy csinálták, hogy a karámból egyenként engedték ki a birkákat és egy tálba pontosan annyi követ tettek, ahány birka kijött. Egy birka, egy kavics. Majd mikor a karámba terelték akkor ugyanígy jártak el, azaz a tálból mindig kivettek annyi kavicsot, ahány birka bement a karámba. Ha maradt a tálban kavics, az pontosan megegyezett a hiányzó birkák számával.

A lakóingatlan vagyoni értékét kis hazánkban ez idáig főként a bíróságok állapították meg mégpedig egy mértékadó időszak ( 5 év) megvalósult ügyletei forgalmi értékei alapján. Lényegében alapvetően ez a dolga az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőknek és ezért is biztosított számukra az olyan titkosított adatokhoz való hozzáférés is, melyet a személyi és üzleti titokra vonatkozó jogszabályok alapján a területi földhivatalok őriznek, azaz az ingatlan adás-vételi szerződések teljes tartalma. Mondjuk azok szakmai szempontból hiányos tartalma további bonyodalmak alapja is lehet. Hiába kérte és kéri az ingatlanvagyon-értékelő szakma az adatszolgáltatás árnyalását, azt az APEH különféle kifogásokra hivatkozással mindeddig hárította.

Mit tehet a családfő, ha tudni szeretné a lakó-ingatlana vagyoni értékét?

Ez itt a reklám helye.

Hagyományosan fordulhat
-         ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőhöz,
-         ingatlanvagyon-értékelőhöz
-         ingatlanközvetítőhöz.
„Mindegyik cigány a maga lovát dicséri” tartja a szólás. Ez így is van. Mindegyik szakember képes értékmeghatározásra, csak ugye a színvonal és a jogosultság az, ami változik. Ami nem mindegy ugye magának a szakvéleménynek a validitása (valószerűsíthetősége) szempontjából.

Ezen szakemberek szakmai szervezetekbe is tömörültek és megállapítható, hogy a szakmai szervezetbe tömörültek tekinthetők általában a megbízhatóbbnak. Ezek közül is kiemelkedik a MAISZ EUFIM tanúsítottak köre, ugyanis ez egyben egy minőség ellenőrző rendszer is, ahol a tagoknak tovább kell képezniük magukat az új ismeretekre, illetve időszakonként ismételt vizsgát kell tenniük. Lásd www.maisz.hu
Ajánlott a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara ingatlanforgalmi igazságügyi szakértői kara. Lásd: www.miszk.hu
Bátran ajánlható a Képesített Ingatlanvagyon-Értékelők Országos Szövetsége tagsága is, mert az ingatlanvagyon-értékelő szakembereknek ez a szervezet tekinthető gyűjtőhelyének. Lásd www.kivosz.hu
Ajánlható ugyanígy az ingatlanközvetítők egyéni tagságon alapuló szervezete a MIÉSZ is. Lásd www.miesz.hu  illetve egyéb nem egyéni tagságon alapuló szakmai szervezetek társaságai is, melyek megjelölésétől itt eltekintünk.
Az árak a 25 eFt/címtől akár a 300 eFt/címig is terjedhetnek. 

Amit pedig jelen sorok szerzője külön ajánl?

Az nem más, mint a helyértékszámításon alapuló vagyoni érték változás kimutatása. Erre ma Budapesten van lehetőség, éppen a 15 éves lakóingatlan-piaci monitoring alapján. Ennek alapját az idősoros lakóingatlan adat-bázis (kínálati és hatósági egyaránt) adja és ez az a módszer mely - akár - vagyoni-érték változás prognózisra is merészkedik. Ez tekinthető a nemzeti lakóingatlan-értékelés egyikének, amely magának a tulajdonosnak az érdekeit  veszi figyelembe. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/helyertekpelda.pdf
Ára: 25 eFt + ÁFA.


Bizony erre lenne szüksége ma Magyarországon mindazon lakóingatlan tulajdonosnak, aki mérsékelni, avagy el kívánja kerülni a vagyonvesztést, ami őt a piaci viszonyok bonyolultsága kapcsán fenyegeti.  

2010. november 16., kedd

Magyarország

Munkáslakásokat a szociális bérlakások helyett!

Nem lehet cél a szociális bérlakások szaporítása
Újra és újra a köztudatba kerül, hogy Magyarországon úgymond csak 7-8 % a bérlakások aránya és hogy le vagyunk maradva Európától! Mintha a bérlakás a társadalmi fejlődés csimborasszója lenne. Mondjuk ki magyarul. A bérlakás szolgáltatás a zsellérsor.  A zsellér lét sosem volt célja a magyarnak. A magyar saját portáján maga szeret gazdálkodni. Arról nem is szólva hogy a tehermentes családi ház, lakás a családi vagyon. A magyar – nem ok nélkül – nem aranyban és részvényekben gyűjti a vagyonát. Ha van házad, van hiteled ugye? A mi földrajzi viszonyainkon ahol megterem a kocsonya, bizony lakni kell. Nem elég befeküdni a pálmafák, avagy a bádogvárosok árnyékéba.

Maga a természet alapesetben öngondoskodó. A gerincesek maguk alakítják ki almukat és fészküket, ahová lekölykeznek. Így hát mindazon élő mely más által megteremtett vacokba, fészekbe kölykezik az kakukkféle vagy parazita.  Erre talán többen felszisszennek – különösen az úgynevezett jogvédők – márpedig a természetben ez járja.

Más ugye az emberi társadalom. Ilyen-olyan meggondolásokból a hatalom át meg át ideologizálja a természet törvényeit és erővel érvényesíti is azokat. Mint például szociális bérlakások. A természetben nem látható olyan faj, amely önként más fajnak építene vackot, fészket. Láthatók viszont olyan fajok, melyek belepottyantanak más fészkébe. Például a kakukk a nádi poszátáéba.

Szociális bérlakások? 
A szociális bérlakások lényegében - azon alacsony, avagy jövedelem nélküli társadalmi rétegeknek, rászorultak államilag (önkormányzatilag) az adófizetők pénzén biztosított szolgáltatásnak tekinthetők.  Lehet-e cél ezek szaporítása?

Mi is következett be 1989 után, az úgynevezett piacgazdaság bevezetésével? 
Bizony az, hogy az alacsony jövedelműségbe, illetve jövedelem nélküliségbe szorított néprétegek az ősi túlélési stratégiát választották, nevezetesen a szaporodást. Ezt a stratégiát választotta a magyarság is az 1700 éveket követő időszakban is, mert ne feledjük, hogy a török kiűzését követően a magyar népesség mintegy 1,5 millióra volt tehető. ( A mátyási kor 5 millió magyarságát „ledarálták” 1,5 millióra.)  Mintegy 500 éve. A családi emlékezetekben – mi több az anyakönyvekben -  ott található a nagy család emlékezete, amikor a paraszti világban a magyarság soraiban a nők nem védekeztek uraik gerjedelme ellen, így 7-11 gyerek is született egy családban amiből 5 – 8 meg is maradt. Ezt viszont az akkori gazdasági viszonyok 1,5 milliós lélekszámról indulva lehetővé, illetve fenntarthatóvá is tették. A föld öngondoskodással el is tartotta a családokat. A parasztságot soha senki el nem tartotta, csak nyúzta.

Mi van - viszont  - ma? 
Nyugat-Európa öregedik, csökken a népessége és a megszokott életszínvonal fenntartásához  népesség-exporta szorult az elmúlt három négy generációban.  Lásd Anglia ( India, Pakisztán, Kelet-Európa), Franciaország (Arabok), Németország (Törökök) stb. a keleti és déli bevándorlókkal. Franciaország és Németország első emberei éppen a napjainkban mondták ki, hogy az USA által ideológiailag hirdetett multi kulturális modell csődöt mondott. (Beengedték ők is a „tótot” a házukba.) A jólét ára, mondhatnók. 
Lám a bevándorlók első nemzedéke még meghunyászkodott és alkalmazkodott a befogadó közösséghez, ám a következő nemzedékek melyek már a befogadók között – állampolgári jogokkal – születtek igényt formáltak és formálnak a jogok, a vagyon és a pénz együttesére, és ha ebben bármilyen okokból kifolyólag akadályoztatottak úgy ha arra mód és lehetőség nyílik megszerveződnek és messze nem utasítják el az erőszakot.

Mondjuk ki, ez az Észak-Dél konfliktus. 
A szapora déli populációk a szorgalmas északi területeken élő populációkba jutva arányos teljesítmény nélkül formálnak igényt a javakra, a további szaporodásuk érdekében. Ez zajlik jelenleg az USA-ban is, Európában is, sőt Ázsia egyes részein is. Nevezzük bátran a fenntarthatóságot veszélyeztető genetikai nyomásnak.

Tokkal vonóval
Ez tapasztalható hazánkban is, miután a roma népességet (magyarul cigányságot) a piacgazdaság bevezetése kivezette a munka világából.  És itt hagyta.
Még a múlt század ötvenes éveiben a magyar falvak el-el tartottak egy-egy cigány családot a faluvégen, melyek jól-rosszul ám még beintegráltnak voltak tekinthető a társadalom szövetébe, kondásként, teknővájóként, lakatosként, orsósként, kolompárként. Hordozzák is a mai roma családnevek ezen békeidőket. A csendőrség pedig jól kezelte, amint ezt a cigányviccek is ragyogóan mutatják.  ( Hova mész cigány? Miféle malacot?)
Későbbiekben az úgynevezett szocialista nagyipar és kisipar valamint mezőgazdaság - különösen az építőipar – a munka világán belül tartották ezt a népességet, hiszen mindenkinek kötelező volt a munkavégzés. Járt a Fekete vonat. ( Ajjaj fekete vonat, elvitted a páromat …)

Aztán a piacgazdaság bevezetésével a cigányság tokkal és vonóval ki lett téve a munka világából. Már a fekete vonat se jár. Nem csak nálunk! Hanem a post szocialista országok mindegyikében. Ez összességében 16 milliós roma népességet érint Európában.
Az USA – Soros -  által is finanszírozott jogvédő körök nagydolgozatokat írtak a politikának meg egymásnak a cigányprobléma megoldásáról, melyért jó pénzeket vettek fel kutatásra és propagandára, hogy „ismerjük meg a cigányságot”  (mert ha látjuk milyen szépen énekelnek, táncolnak, zenélnek megszeretjük és a nevünkre íratjuk őket és lakást illetve apanázst adunk nekik). Mindez hatalmas irritáló szélhámosság volt. Bizonyos értelmiségi elemek – nevezzük néven az úgynevezett jogvédők - jól éltek és élnek a mi pénzünkön a cigányságra, bocsánat a romaságra, bocsánat a szegénység mérséklésére hivatkozva. Hatalmas pénzösszegek mentek el és a helyzet nem hogy javult volna, hanem fokozatosan rosszabbodik. Drasztikusan változnak az etnikai arányok.

Miután a „jogvédők” áldásos tevékenységének köszönhetően – ideológiai okok miatt - nem készülhetnek valós felmérések, azaz a népszámlálás során nem állapítható meg az etnikum, botrányos módon Európában szinte csakis Magyarországon. Ezáltal – sajnos- mindez statisztikákkal nem igazolható és aki ilyenekről beszél, azt lerasszistázzák lefasisztázzák. Ez undorító, gyűlöletes és hungarofób megnyilvánulás. A helyzet persze meg csak romlik és romlik.


Gyerekszegénység? 
Lássuk csak ezt az új fogalmat,  hogy gyerekszegénység! A statisztikák  a mai magyar gyereknépesség 20 %-át jelölik meg, mely mélyszegénységben éhezik. Nos ez  ma 10 %-os roma népesség (etnikum) szaporulata, mely 30 évre elővetítve ( 2040-re) már akár 20 %- os roma etnikai összetételt jelenthet Magyarországon. Kinek jelent ez célt?

Ez a szaporulat viszont már nem is ismeri a munka világát. Nem látta iparkodni a szüleit. Ez a szaporulat Dél-Amerika, India jelentős néptömegeire hajaz, csak amíg ott nem fagy meg télen, a mi viszonyaink között viszont fűtött hajlékot igényel.

Mondjuk ki. mocsarasodik a társadalmunk. Egyre kevesebbeknek egyre többeket kell, kellene eltartanunk. Ez már most is nagyon nehezen megy és ez is egyik alapja az ország eladósodásának, annak hogy ma – ahogy most a miniszterelnök bejelentette - ma már minden magyar állampolgárra (a csecsemőkre is) 2 millió forint államadóság esik. Öt fős családnál ez 10 millió forint. Már a házunk sem a miénk? 

Vajon Csehországhoz képest miért hiányzik nálunk az egy milliós munkavállalói réteg? 
Azért mert döntően ők a munka világából kivezetett romák. A romák közt 80-90 %-os a munkanélküliség. Hasonlítsuk csak össze Csehország és Magyarország etnikai összetételét? Hány százalékos a csehországi  roma etnikum? Természetesen Délnek és Keletnek haladva ez a helyzet csak fokozódik. A balkáni államok „balkániságát” éppen hogy ez a körülmény adja, hogy növekszik a „cigányság” aránya. Ez ma Európában 16 milliós népességet jelent. A probléma tehát nem hungarikum.

A magyar családokban is természetesen jelen vannak a „messze nézők” akik gyerekes módon azt várják, hogy eltartsák őket, alanyi jogon. 
Gondoljunk csak napjaink jelenségére a „mamahotelek lakóira, a munkát nem találó fiatalokra” illetve a kredit rendszerben tíz éveket bolyongó diáktömegekre. (Mert bizony aki boldogulni akar, az kereset után megy, ezért is vannak fiatal kolóniáink Angliában, Írországban, Ausztriában.)

A jelenlegi politika jó irányt szabott a
- munkahelyteremtés
- öngondoskodás
főcsapás irányokkal.

Nem felszámolni kell a romatelepeket, hanem munkára és imára szorítani!
Dolgozhassanak, hogy munkájuk gyümölcséből lakást építhessenek és tarthassanak fenn. Embernek érezhessék magukat.  Nem halat kell osztani, hanem hálót szőni. Nem kívánatosak a halosztó, csodatévők. hamis próféták előadásai, hogyha más táncát látjuk menten bele is szeressünk és gyereket akarjunk tőle. Avagy el akarjuk tartani a kölykeit.

Nem lehet cél a szociális bérlakások szaporítása!
Nem kellenek az állami – önkormányzati bérlakások, ahol mint fialtatókban, inkubátorokban tovább szaporítjuk a nyomort és dél-amerikai irányába araszoljunk a globális felmelegedés során, hanem munka, munkahely és a munkahelyek melletti lakhatás biztosítás kell. Nem az iskola jár a gyerekbe, hanem a gyerek az iskolába. Termelő mezőgazdasági, ipari üzemek kellenek munkáslakásokkal. Az úgynevezett szociális bérlakás nem más, mint a nyomor szaporításának inkubátora. Nem lehet cél, ennek a szaporítása.  Ez pedig nem megy piackorlátozás nélkül, hiszen az itt termelődő javakat meg is kell ám venni. Ez a fenntarthatóság alapfeltétele. A nemzeti piacot védeni kell!

Nem lehet egyszerre dugni is, meg szűzen is maradni. 
Amíg a kereskedők – a globális pénztőke - hasznát hizlaló szabad-verseny monopóliumát csorbítatlanul fenntartjuk, addig a cigánynépesség tovább szaporodik – mert ez a túlélés stratégiájuk - egyre mélyebb és mélyebb szegénységbe süllyedve, ezzel mocsarasítva a magyar társadalmat. „Sok gyerek, szegénység” mondta Berg Lizi nagyanyám, nem áldás mint azt hamis próféták hirdetik, akik az isteni gondviselést nevezik meg erőforrásként. Ami működik is egy ideig, egy óráig a szeretet és a szolidaritás formájában, ám amikor túlcsordul a pohár, háború jön. Polgárháború, világháború.  

Mert száz szónak is egy a vége: Dolgozz és imádkozz! Európában az a boldogulás alapja ezer éve. 

2010. november 14., vasárnap

Csaba vezér

Olyan magyar államra van szükség, amely nem rombolja, hanem óvja magyar nemzetét, olyan társadalomra van szükség, amely átérzi a történelmi sorsközösségét a Kárpát-medence és a nagyvilág minden magyar közösségével - mondta szombaton Nyárádszeredán Kövér László.
Kommentár: Ebben nincs hiba. Mü es egyet értünk. Mert nyelvet lehet cserélni, ám géneket nem. Miáltal kutyából nem lesz szalonna. A Teremtő akaratából a hősök és a költők újra születnek, így él a (hun-han-kun-szan) azaz magyar úrság-szellem. Hajrá Magyar Úrság, hajrá Magyarország. 
Lássátok szömtükkel ...

Turul

 
Posted by Picasa
turul a magyar eredetmondák mitologikus madara. Kézai Simon szerint Attilától Géza fejedelem idejéig a koronás fejű turul volt a magyarság hadi jelvénye.
Magyarországon összesen legalább 195 szobor áll 183 településen. Felvidék szlovákiai részén 8, ukrajnai részén 5; Erdélyben 32,Partiumban 16, Délvidéken 7 szobor áll legalább. Az ausztriai Burgenlandban Rábakeresztúron van az egyetlen turulszobor. Nálam Sasadon a Hauser rádió tetején áll és az alatta lévő repülőtisztő tőr markolatán és tokján jelenik meg. Számomra a huszár szellem, a nemzeti érzés - az összetartozás és védelem - szimbóluma. 
Lássátok szömtükkel


Háromféle magyar

Háromféle ember van ebben az országban,.. háromféle magyar. Mind a három egyezik abban, hogy elégedetlen a világgal, a kormánnyal, ami ennek a világnak a nyakán ül, a rendszerrel, mindennel. Panaszkodnak, morognak, keseregnek, átkozódnak.
Aztán egy részük úgy próbálja megoldani a maga bajait, hogy kiszolgálja a hatalmon lévőket. Csatlakozik hozzájuk. Hasán csúszik, farkát csóválja, s ha odalöknek neki egy koncot, s befogadják cselédnek, akkor veszettebb lesz a veszett kutyánál, marósabb a vad farkasnál, kegyetlenebb az ellenségnél, kommunistább a kommunistánál, csakhogy bebizonyítsa a maga hűségét, és nagyobb koncot kapjon érte.
Egy másik részük az ellenkezőjét teszi: feláll a két lábára és verekszik. Védi azt, amiről úgy érzi, hogy az övé. A maga jussát az élethez. A maga jussát a szabadsághoz. A maga jussát ehhez a földhöz, melyen született, s mely a hazája. Verekszik másokért is, mindenkiért. A mások jussáért, a mások szabadságáért. A még csak meg sem születettekért is verekszik. Mindenkiért és mindenki helyett.
Aztán van a harmadik csoport, a nagy csoport, amit úgyis nevezhetünk: a nép. Akinek nincsen arca, sem rossz, sem jó. Sem szép, sem csúnya. Se nem hős, se nem áruló. Senki és semmi. Tömeg. Nyáj. Nem tesz se jót, se rosszat. Semmit se tesz. Csak meghúzódik és vár. És mint a fű a rátaposó láb alatt, meghajlik, meggörbed tűr, mindent eltűr, s amikor tovább lép a nagy láb, akkor lassan felegyenesedik megint. De sohasem egészen. Egy kissé mindég meghajolva marad, készen arra, hogy újra lelapuljon egy másik láb alatt. Érted? Eszébe sem jut, hogy tegyen valamit a rátaposó láb ellen, megvágja, megszúrja, küzdjön ellene, kockázatot vállaljon jussáért, a szabadságáért, bármiért, érted? Ez a nagy tömeg. Ez a nép.
(Wass Albert)