Devizaadósok: Ki fizeti meg a … mit is?

Célkeresztben az ingatlanértékelők is?

© Tilk László Géza www.ingatlanertek.hu

A média tele van a „devizaadósok megmentése” híreivel. Már majdnem mindenki nyilatkozott is a devizaadósokról – úgymint a János és a város – és a „bajba jutott devizaadósok megmentése” rögzült gumicsontként a médiában. Bajba jutott? Hát? A deviza-elszámolású kölcsönszerződések egy különleges tulajdonságára derült fény, miszerint lehetőséget ad a kölcsön nyújtónak egyre növekvő havi tartozások könyvelésével eljutni abba a helyzetbe, mikor már a nyilvántartott tartozás jóval meghaladja a fedezet értékét. Mindennek pedig elképesztő – társadalmi robbanással járó - jogi és társadalmi következményei mutatkoznak.

Elképesztő élethelyzetek tömeges megjelenése

No ez a „könyveléstechnika”, elszámolás tömegesen árverésekhez és a végrehajtásokhoz vezet, a fedezetek (autó, lakóingatlan, ingatlan) piacán, úgymint autópiac, ingatlanpiac. Ezeken a deprimált piacokon ma vagyoni (fedezeti) értéken eladni valamit szinte lehetetlen, éppen a hitelválság miatt. Mindez azzal jár, hogy amikor az adóstól (esetünkben devizaadóstól) elveszik a fedezetet és árveréssel értékesítik, a vagyoni (fedezeti) érték 25 -30 %-a ami befolyhat. Így állhatnak elő olyan elképesztő élethelyzetek, hogy egy 10 milliós kölcsönnél például 3 millió forintért elkótyavetyélődik az ingatlan (volt tulaj az utcán) ám ez nem elég a banknak, mert még ezen felül is  terhelheti az adóst egy igen jelentős „könyvelt” tartozás, ami még a fedezeti értéket is meghaladja. Például 13 millió forint, amit aztán a kilakoltatott és mondjuk munkanélkülivé vált adós két életen keresztül sem lenne képes kifizetni.  Egyre többen pedzegetik is kis hazánkban a magáncsőd intézményét és az úgynevezett „elsétálás” jogát.

Emberek halnak meg és családok mennek tönkre

A végrehajtóktól származó információk szerint ugyanis a végrehajtásra kerülő ügyekben a kölcsönadósok  10 %-a öngyilkos lesz, 80 %-ban elválnak, azaz szétesnek a családok majd a túlélők a fekete munkába és külföldre menekülnek. Maga a jelenség közvetlenül mintegy 150 ezer családot veszélyeztet, közvetve pedig 350 ezret, azaz közel egy millió magyar állampolgárt. Közben megy a felelős keresés és az egymásra mutogatás. A banki szereplők – akár egy tibeti imamalom – egyre azt hajtogatják, hogy ők jogszerűen, törvényesen járnak el. Látszólag valóban, mert a gyakorlatuk jogalapja mindig egy-egy szerződés, melyben a felek kötelezettségeket vállaltak és a szerződés szerint amennyiben valaki nem teljesíti szerződésben vállalt kötelezettségét, úgy annak jogkövetkezményei vannak. Ezek a következmények pedig végrehajtásokban testesülnek meg. Amelyeket – amint azt tapasztalhatjuk – elnyomorodás, kilátástalan helyzetbe kerülés és bizony nem ritkán halál követ. Egyre ingerültebb a társadalom. Végletekig vulgarizálva ez úgy is megjelenik a köztudatban, hogy az idegen bankok, ölik pusztítják a magyarokat. Senkinek nem kell honunkban magyarázni, hogy ez minek a melegágya. Aki keres az talál, már most a társadalom egy nem jelentéktelen körében megjelent a bűnbak keresés, amit csak gerjeszt a felelős tényezők egymásra mutogatása. Ékes példája ez a deviza-eladósodás problémacsomag a „szarnak bajnak nincs gazdája” népi megfigyelésre.

A célkeresztben

A célkeresztben ma a devizaadósok állnak. Az ő kitettségük a legnagyobb. Ugyanis ha bármilyen ok miatt 90 napot meghaladó törlesztési késedelembe esnek, úgy a rafináltan megkötött szerződések alapján már indulhat is a végrehatás úgy, hogy a fedezet nem takarja a könyvelt tartozást, miáltal megy a lecsóba az autó, a lakás és ezt követően is mint szamáron a fül hatalmas követelése marad a banknak és a végrehajtóknak. A végrehajtáson túlesett nincstelen még adósrabszolgává is válik. Amíg ez csak szórványosan fordult elő, akkor is volt zúgolódás, ám ahogy most tömegesen zajlik minden - és látható az is milyen tömegeket érinthet - egyre növekszik a népharag is.

Célkeresztben az ingatlanértékelők is?

Egy tagnapi nyilatkozat alapján súlyos árnyék vetődik az ingatlanértékelőkre is. A nyilatkozatot egy gazdasági szakember, a Corvinus Egyetem Pénzügyi Tanszékének a vezetője tette. A nyilatkozat, illetve állásfoglalás lényege az a jogértelmezés, miszerint az adóst a fedezet értékén túli kötelezettség nem terhelheti, hiszen annak felértékelését a bank végeztette a forgalmi értékelőkkel, így ha ebből eredően kár keletkezett – hiteltartozás – az semmiképpen nem terhelhető a devizaadósra. Igen ám, de a banki könyvelésekben szereplő tartozás lényegesen meghaladja már az eredetileg megállapított fedezeti értékeket, a jelenlegi piaci értékekről már nem is szólva. Csak egy durva példával, a fedezet (ingatlan) értékét anno 2004 évet követően mondjuk 10 millió forintban állapították meg az ingatlanértékelők. Az ingatlant jelenleg - jó ha - 3 millióért veszi be a piac, míg tartozásként a bank nyilvántart 13 millió forintot. Ilyenkor a fedezet árverésen elmegy, ugye 3 millióért és ott marad 10 millió „tartozása” a devizaadósnak. No erre nézve nyilatkozott úgy a szakember, hogy ez semmi esetre sem illetheti a devizaadóst. Ezt a balhét másnak kell elvinni. Hát ugye ki másnak is a két szerződő fél közül, ha nem a banknak. No itt indul aztán a dominó. A bank ugyanis a fedezet értékét úgy határozta meg, hogy úgymond független ingatlanforgalmi szakértőkkel (társaságok, magánvállalkozók) forgalmi értékelési szakvéleményt készíttetett. Ebben a forgalmi értékelési szakvéleményekben leírt, forintban összegszerűen kifejezett úgynevezett forgalmi értéket vette alapul a fedezeti érték megállapításánál. Ha tehát a fedezeti érték „nem működik” mert a piac nem azt mutatja, úgy a forgalmi értékelő végezte „rosszul” a dolgát és ezzel kárt okozott. Ergo kártérítési kötelezettséggel tartozik, magyarul a bedőlt hitelnél megjelenő gazdátlan 10 milliós sár övé. A bank az ingatlanértékelőkkel kötött „oroszlánszerződések” alapján „jogszerűen” jár el akkor, mikor az így keletkező kárát az ingatlanértékelőre terheli.

Kit talál a kő?

Az hogy ez a felvetés mennyire nem légből kapott, mi sem mutatja ékesebben mint az, hogy ezzel a helyzettel a Magyar Ingatlanszövetség már 2009. évben foglalkozott. (Dr. Buza Ottó az értékbecslői felelősségről.) Melynek a lényege az, hogy ha netán ilyen előfordulna, akkor a MAISZ tag ingatlanértékelő társaság (magánvállalkozó) mögött ott áll a szakmai fedezetbiztosítás. Mit is jelentene ez? Hát azt, hogy a példánkban gazdátlanul kóválygó 10 millió forint (könyvelt) követelés, a biztosító társaságra hullana. No ehhez viszont vajon a biztosító ( Groupama Garancia Biztosító ZRT ) mit szól?  Legkevesebb ugye, hogy vitatja, mert ha ez a fa rádőlne, hát kétséges hogy képes lenne a „károk” megtérítésére.

Szép kis történet ugye?

Ezt a képet még az is bonyolítja, hogy a jelzálog-hitelrendszer bevezetésével felfutó kölcsönkihelyezések és az ezzel járó tömeges ingatlanértékelési igény is meghozta a maga dolgait. A bankok ugyanis köztudottan a 2004 évet megelőző időszakban alulértékeltették a „független” értékelőkkel az ingatlanokat. Ha nem azt az értéket hozták ki a „listán lévő” értékelő társaságok (magánvállalkozások) amit a banki fedezetértékelés elvárt, úgy máris kikerültek az ügyfelek által „választhatók” listájáról. Nesze neked függetlenség, ugye?  Ezt a listázási gyakorlatot már 2002 évtől keményen támadták egyes szakmai érdekvédelmi szervezetek, ám ezek a tiszta versenyt követelő próbálkozások sorra hullottak vissza a bankok betonfaláról és vesztek el a banktitkok félhomályában. Így történhettek meg aztán azok a szórványos esetek, amikor 100 milliós értékű ingatlanok mentek el 30 milliókért. Ilyen esetekkel a média is és az állampolgári jogokat védő ombudsman is foglalkozott, ám ugyanúgy nem mentek semmire a banki gyakorlattal szemben, ahogy most is látszik a devizaadósok esetében. A bankok beásták magukat a jog bástyái mögé és nem volt se ember se isten, aki kibombázhatta volna őket pozícióikból.

A lényeg az, hogy nem elég hogy ráverik a devizaadósra a könyvelt adósságot, hanem még magát az ingatlant is alacsonyabb áron viszik be árverezésre, mint az indokolt lenne. Nem mindegy ugye, hogy minek a 35 %-a az az ár, amiért elvihetik az ingatlant. (10 milliónak, avagy 8 milliónak a 35 %-a.)

Bizony-bizony. A „prudens” és óvatos értékeltetés hozadékaként nem ritkán a 10 milliós piaci értékű ingatlant 8 millió forintra alul értékeltettek. Persze ennek ellenkezője is megjelent a banki gyakorlatban, a mintegy harminc ezres nagyságrendű Fészekrakó program (2004-2006) idején. Ekkor ugyanis, miután az állam vállalta a kezességet ezen hitelek bedőlése esetén, a bankok felül értékeltették az itt megjelenő fedezetet képező ingatlanokat, hogy minél nagyobb összegű hitelt nyomhassanak ki. Nem mellesleg jelezhetjük, hogy e hitelkihelyezés során a Központi régióra (Budapest és Pest megye, ahol van és volt ingatlanforgalom) e hitelekből mindösszesen 3 % , azaz írd és mondd három százalék jutott. Eleve tudható volt, hogy ha a fészekrakó hitel bedől, az ingatlan nem is jelent tényleges fedezetet. A Fészekrakó program során előállt ingatlanfedezet tehát - úgy ahogy van - egy ma is ketyegő bomba, mely az állami büdzsét veszélyezteti. Abban ugyanis vita nem is lehet, hogy ha a „fészekrakók” nem fizetnek, úgy akkor a magyar állam a kezes. Aztán ha pénzéhez akar jutni az állam, ő árvereztethet. Létezik olyan politikai erő ma Magyarországon, aki ezt felvállalná? Na ugye hogy nincs, így azt a veszteséget valahogy bele sumákolják az állami kiadásokba.

Önvédelem

Az ingatlan-értékelőknek vannak szakmai érdekvédelmi szervezetei. Léteznek tehát azok a civil szervezetek, amelyek, ha bajba kerülnek az érintettek - ez esetben az ingatlanértékelők - úgy megszervezhetik az ellenállást, a védelmet. Elvileg jogilag is képviselhetik tagjaikat, tehát feljelenthetik, bíróság elé citálhatják az ellenérdekű feleket, így akár a bankokat is a törvénytelen gyakorlat folytatásáért, az oroszlánszerződésekben kikötött kényszer kezességért, miután a dominóelv alapján nem zárható ki annak a veszélye, hogy a bankok a CHF hiányukat – ha másokra nem tudnák ráverni - velük akarnák megfizetni, hibás teljesítésre hivatkozva.

Mindez – ma még - nem mondható el a devizahitelesekről, miután a társadalom minden rétegéből verbuválódtak, nem egy szakmába tartoznak, sőt nem is ismeri egymást. Jelenleg nincs olyan civil szervezet, mely devizahitelesekből állna, egyben azok érdekeit védené. A „megmentő szervezetek” mögött – sajnos -  többnyire szolgáltatók, akik ilyen cumival gondolják eladni szolgáltatásaikat (ügyvédek, jogtanácsosok) vagy a politika (ellenzék) áll, hogy mutassa ők állnak a bajbajutottak mellett, nem a kétharmad.

Önszerveződés

A devizaadósok EU jog szerinti önvédelmére napjainkban szerveződik a Devizaadósok Érdekvédelmi Szövetsége, melynek elérési pontjai a

www.devizaados.eu

http://www.facebook.com/groups/165498893526088/

Ezen mozgalom – szövetség és pertársaságok szerveződése - támogatását az ingatlanszakmai szervezetek közül a MIÉSZ már nyíltan felvállalta, egyetértve azzal, hogy a vitás kérdésekben a bíróság legyen a mértékadó, azaz a devizaadósok pertársaságokkal vigyék bíróság elé a jelenleg érvénybe lévő kölcsönszerződéseiket, hogy azokat a bíróság megtévesztés jogcímén megsemmisíthesse, majd alkalmatlanság jogcímén az EU normáknak megfelelő forintszerződésekké alakítsák a szerződő felek, úgy hogy azok teljesíthetők legyenek a szerződő felek részéről egyaránt

Stratégiai szövetség

A devizaadósok és az ingatlanértékelők stratégiai szövetsége már csak azért is érdeke az ingatlanértékelőknek, hogy az elszámolásnál a bankok ne háríthassák rájuk a „könyvelt károkat”, avagy ha mégis erre dőlne a fa, úgy akár a biztosítótársaságokkal szemben, akár a banki oroszlánszerződések bíróság előtti bizonyításához természetes szövetségesekre tegyenek szert a devizaadósok személyében, akiknek az ingatlanjaikat éppen ők értékelték felül, avagy alul, ám kényszer hatására.

A tényleges felelősök

Jelen sorok írója nézőpontja szerint ugyanis, mind a devizahitelesek, mind pedig az ingatlanértékelők egyaránt vétlenek a jelenleg eszkalálódás előtt álló helyzet előidézésében. Akik a ludasok ebben a történetben, azok:

- A mindenkori Országgyűlés, a rossz törvények okán, mulasztás vétségében,

- A Magyar Nemzeti Bank, a külföldi bankok garázdálkodásának engedélyezésében,

- A Monetáris Tanács, a károkozó kamatpolitika formálása miatt, mert a magas kamatláb volt a melegágy,

- Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete az alkalmatlan szabályozása okán,

- Magyar Bankszövetség és tagjai, a deviza-elszámolású alkalmatlan hiteltermék bevezetésével és a folytatott gyakorlattal

Egyben ne feledkezzünk azért meg a lelkes hitelközvetítőkről seregéről sem, akik nem is rossz pénzért – jutalékért -  beszéltek rá tömegeket olyanra, amiről maguk sem tudhatták, mi lesz a következménye.

No emberek itt helye nincs – itt meghalnak - annak a cinikus szellemi sznobságnak betudható „véleményeknek”, hogy a magyar pénzügyi kultúra a béka segge alatt van.