2010. szeptember 14., kedd

Gondolatok 2010.09.14

Gondolatok

© Tilk László Géza www.ingatlanertek.hu 2010-09-14
Budapest 15 éves kínálati lakóingatlan-piaci monitoringjának adatai és az azokból számított diagrammok fölött

A téma: Budapest lakóingatlan-piaca árszínvonalának alakulása az elmúlt 13-15 évben és az árszínvonal változás trendje 2015 illetve 2020 évekig terjedő időszakra.








A fenti diagramm az 1996. január 1 óta végzett lakóingatlan-piaci monitoring adatai alapján készült. 1996. év III. negyedévétől 2008. év III. negyedévéig veszi számba Budapest egészére a kínálati ajánlatok alapján számítható négyzetméterárak minimumait, átlagait és maximumait. Tizenöt év adataira támaszkodva trendfüggvény készült mely trendfüggvény alapján megrajzoltuk előre 10 évre, azaz 2020-ig az eddigi adatok alapján várható átlag értékeket, azaz prognózist készítettünk. (Ismereteink szerint rajtunk kívül ilyenre ez idáig más nem vállalkozott, így nincs is egyenlőre mihez hasonlítani.) Itt áll előttünk egy diagramm, mely sok-sok gondolatot ébreszt és ébreszthet.





Itt áll előttünk Budapest I. kerületének egy részére a 1011 irányítószámra vonatkozó árszínvonal alakulás és prognózis diagramm a konkrét körzetre vonatkoztatható trendfüggvény alapján.

Az első fecskék. Ilyen diagrammokat ugyanis a folyamatkövetés érdekében negyedévente lehetne és célszerű készíteni. ( „Ha lenne, aki meghálálná.” J )

Az adatok, a statisztikák és diagrammok különös dolgok. Valóságos folyamatokra mutathatnak rá, segítenek érzékelni, értelmezni a minket körülvevő nem is oly egyszerű világot. Kinek mi jut eszébe ugye az ilyenekről, ezekről?

Nekem az alábbiak jutottak eszembe:


Születünk, családot alapítunk, azaz házasodunk (!), ma már több mint a fele válik,  gyerekeink kirepülnek, ők is házasodnak, nyugdíjba vonulunk, avagy szorulunk ( már aki megéri) és meghalunk. Végletekig vulgarizálva - az ingatlanpiaci folyamatokra nézve - ezek azok az események, fordulópontok amelyek hajtják, azaz motiválják a piacot. Ezek azok a dolgok amelyek mindig bekövetkeznek tolják az ingatlanpiacot, azaz újabb és újabb – ám azonos – igényeket, azaz keresletet szülnek.
( Líra: Otthon és itthon http://www.youtube.com/watch?v=gSwfS5EuLbU )

Itt Magyarországon a népesség jó ideje nem növekedik, sőt ez az az időszak, amikor a demográfusok szerint az ország lakossága a pszichológiai határnak is számító tízmilliós lélekszám alá esik. Többen kongatják is már a lélekharangot.
A népesség növekedése tehát nem indokolhatja a lakásszám növekedést, azaz az új lakások építése ütemének a növekedését, azt a megújítási kényszer és a korszerűsítési igény ami alapvetően tolja.  Mert ugye ma is mindenki lakik. Kivételt talán az a mintegy 30 ezer hajléktalan képez, aki itt bolyong közöttünk és akiket a hírek szerint többen szeretnének  kiszorítani a közterületekről, ahol  láthatóan laknak, nem rendeltetésszerűen használva a közteret.
( Líra: El ne hagyd a mosolyod  http://www.youtube.com/watch?v=2sfTMZ1Uk6Y )

Vajon volt-e értelme ezen diagrammok elkészítésének, tehetem fel a kérdést magamnak.
Magamból – csípőből - meg is válaszolhatom éppen. Nekem volt. Egyfelől mert kíváncsi, másfelől, mert hiú is vagyok.
( Líra: Ennyi volt és kész http://www.youtube.com/watch?v=ynvzIX_uMso )
A kíváncsiságom 1989 decemberében illetve 1990 tavaszán „lánykoromban” a Pénzügyminisztérium Zárolt Állami Vagyont Kezelő és Hasznosító Igazgatósága, rövidítve PM ZÁVHI  igazgatóhelyetteseként ( a későbbi Kincstári Vagyini Igazgatóság KVI lásd: www.kvi.hu ) ébredt, hogy vajon, hogy is működik az ingatlanpiac a piacgazdaságban? Vajon én hogy is láthatnám azt? Mint afféle jó számadó. Már hogy el ne kótyavetyéljem az állami vagyont. Akkor úgy találtam, hogy piacgazdaságban hirdetni kell, így a hirdetések megfigyelése, számbavétele az az eszköz, amellyel megközelíthetem a célomat, mármint hogy „rálátásom” legyen a piacra. Azóta eltel húsz év. Az állami vagyon elkótyavetyélésre került, ám én „rálátok” 15 évre Budapest lakóingatlan-piacán. Legalább is, ami az árszínvonal alakulását illeti.

Öt, avagy akár tíz éves prognózisra a hazai ingatlanpiacon nyilvánosan ez idáig senki nem vetemedett. Nyilvánvaló előttem persze, hogy befektetői igényekre folytak és folynak kutatások a témakört illetően, ám azt egy fenét fogják nyilvánossá tenni, hogy miből dolgoztak és mire jutottak. Drága pénzen vásárolt ismereteket egy fenét fognak a konkurencia számára is elérhetővé tenni. Mi több. A Pénzhatalom még arról is gondoskodik, hogy az ilyen számításokhoz alkalmas adatok nehogy már nyilvánosságra kerüljenek, ugyanis az kihúzná a szőnyeget az ingatlanspekulációk, azaz a nagy pénz csinálás alól. Bizony hatalmas pénzügyi érdekek fűződnek ahhoz, hogy még a szakemberek se férjenek hozzá megfelelő módon a ma már az APEH bugyraiban lapuló konkrét ingatlanforgalmi adatokhoz. Ezt nem értettem én sem közel húsz évig, mikor magam is tagja voltam annak a „kórusnak” a szervezett ingatlanszakma berkein belül, mely folyamatosan az iránt ácsingózott, folyamodott, hogy ugyan lenne már oly bátyja az államhatalom, hogy engedné az adatok közelébe, hiszen jó munkát csak úgy végezhetnének az ingatlan értékelők na és akkor tisztulna meg az ingatlanközvetítők csőlátása is, ha megfelelő horizonton tekinthetnének rá a piacra. A fejlesztőkről már nem is beszélve. De nem! Mindig volt – és lesz is – magyarázat arra, hogy a civil miért nem léphet a pályára. Mert nagy pénzek és súlyos érdekek állnak a háttérben.

Lássuk csak újra első diagrammunkat:



Az átlagértékek trendfüggvénye y = 101,44 Ln (x) + 17, 428. R2 = 0,8972

Most jöhetne egy olyan fordulat, hogy a gyengébbek kedvéért ez ez, az meg az … de nem jön. Mert mindenki gyenge. A legjobbak is az ingatlanszakmában. Erről a képzési gyakorlat tehet. Sokan tanultak nyilván a szakemberek közül függvényanalízist. A trendfüggvények sem ismeretlenek sokak előtt.  Ezzel együtt hogy 15 év mélységben kezelhető adatmennyiség álljon valaki rendelkezésére az kiváltságos helyzet. (Ezen kiváltságosok egyike én vagyok.)
Nos akkor mély alázattal jelentem a szakembereknek, hogy a fenti adatbázis nem kis költségráfordítás és szorgalmas munka eredménye. A számítások pedig a jelzett adatbázis lekérdezésével  és az MS EXCEL táblázatkezelő segedelmével készültek. Az a néhány adatbanki előfizető - aki még maradt az adatbázis oldaláról nézve - maga is tudhat ilyet készíteni. ( Biztos voltak is akik jó pénzért készítettek is ilyeneket a befektetői igényekre, csak ugye azt nem kötötték más orrára.)

Ennek a diagrammnak az a jelentősége, hogy van! Egzisztenciálisan bizonyítja azt, hogy a lakóingatlan-piacot ma Magyarországon monitoringolni – azaz folyamatosan mérni – lehet, melynek segítségével a kínálati árakat prognosztizálni lehet, mi több az ingatlanok vagyoni értékét kellő komolysággal és pontossággal számítani lehet.  Bizony. Bármennyire is kényelmetlen az többeknek.


A diagram azt mutatja, hogy a fővárosi lakóingatlan-piac egy stabil rendszer. Nem igazak azok a média kacsák, amelyek a zöldség –és bugyipiac szemléletéből azt dobják be a köztudatba, hogy a lakóingatlan-árak csökkennek.  Mert azok tendenciájukban nem csökkennek. Ennek ékes bizonyítéka maga a trendfüggvény. A trendfüggvény ugyanis logaritmikusan növekedő!
A trendfüggvény az, ami a jelenséget – esetünkben az árváltozást - konkrét piaci adatok – tények – alapján leírja.
Budapest egészére az elmúlt 15 évben az az állítás, hogy a lakóingatlan-árak tendenciájukban csökkentek volna, körmönfont hazugság! Mi több, tizenöt év monitoringja alapján bátran próféciálhatjuk, hogy a lakóingatlan-árak Budapest egészére várhatóan az elkövetkező 10 évben sem fognak tendenciájukban csökkenni. Legfeljebb devizában, ám az is csak akkor ha „leértékelik” a forintot! Trendfüggvényünk validitása, jósági foka pedig 89,72 % ami a perlementben sem lenne rossz bármely pártnak.

Meg kell említsük, hogy a jövőkutatók stabil és labilis rendszerekről beszélnek. A stabil rendszerekre az a jellemző, hogy hatalmas a tehetetlenségük, így időről időre hasonló jegyeket mutatnak, hasonlóan viselkednek, miáltal függvényekkel jól leírhatók. Na és a függvények alapján a jövőbeli események megfelelő validitással prognosztizálhatók. Budapest lakóingatlan-piac tehát, ahol évente mintegy 40 -80 ezer lakás is gazdát cserélhet egy stabil rendszer egészében. Egy csodálatos képződmény, amely bizonyos szempontok alapján leképezhető.

Az ördög viszont a részletekben lakik. Mert lássuk csak Budapest első kerületéből az 1011 irányítószám körzetet, helyesebben annak idősoros lakóingatlan-piaci diagrammját és trendfüggvényét.



A trendfüggvény y = 128,18 Ln x + 24,108, R2= 0,8761

Nyilvánvaló, hogy Budapest egészére illetve a fent vizsgált irányítószám körzetre a trendfüggvény nem azonos. Jellege ezzel együtt hasonló. Miután ez a diagramm már tartalmazza a 2008. évtől azaz a pénzügyi válságtól számított adatokat is, bizony jól látszik, hogy az árszínvonal átlag ( kínálati négyzetméterárak)  lokálisan  és tendenciálisan csökkennek. Ezzel együtt az is látható, hogy a trendfüggvény korábbi szakaszain hasonló lokális csökkenés, avagy eltérő lokális növekedés minimum háromszor tapasztalható volt.

Ebből felismerhetjük, miszerint Budapest, avagy annak egy-egy irányítószám körzete kínálati négyzetméteráraihoz (ám nem csak ezekhez) trendfüggvény számítható és e trendfüggvényhez - mint tengelyhez – viszonyítva ingadoznak az időben a négyzetméter árak. Ez a jelenség leírható, dokumentálható és transzparens adatok esetében ellenőrizhető.
Ez hatalmas felismerés, mert bizonyító ereje van. Különösen a független bíróság előtt.  Alapeszköze tehát a korrupció elleni küzdelemnek. Mi több! A lakóingatlanok vagyoni érték számításának.

Az Olvasóban felvetődhet a kérdés, hogy akkor vajon az Ingatlanadózás elméleti előkészítéséhez miért nem ilyen irányban gondolkodtak az alkotók?

Bizony ezt kérdem én is, a szerző. Erről többet itt és most nem is kívánok szólni, inkább majd ami kikívánkozik az a www.ingatlanado.hu szaklapomon jelenik meg, miután a jelenleg regnáló politikai hatalom az ingatlanadót szitokszóvá fejlesztette és széllel szemben én sem pisálok.


Folytatom …





Nincsenek megjegyzések: